房企二月销售增速超预期 三四线楼市显著反弹 又到了返乡买房的季节？(新房）

尽管楼市仍然调控周期，但是目前房企2月销售数据显示，龙头房企销售面积和销售规模均继续保持同比高速增长。尽管2月的部分销售成果来自于去年销售结转而得，这一增速显然大大超过市场预期。

与此同时，数据显示，今年1-2月份全国房地产开发投资0.99万亿元，名义同增8.9%，增速比去年全年提高2个百分点，这一增速也超出市场预期。受基本面好转影响，近期港股内房股板块走势强劲。

此外，在今年1-2月的销售中，受益于限购溢出效应的三四线城市新房销售同比大幅增长。

国泰君安研报认为，短期一二线楼市的资金和需求外溢和中长期产业向三四线城市转移的大趋势下，三四线城市（尤其是核心城市周围）回暖态势有望持续。而另一方面，近期多地升级或实施楼市调控政策，这意味着，控制房价仍然是调控的重要任务。

目前来看，碧桂园、万科、恒大位于第一阵营，同时主要房企均呈现出量价齐升的态势。碧桂园前两月实现合同销售额872.6亿元；合同销售建筑面积约999万平方米。万科前两月实现销售金额866.亿元、销售面积588.8万平方米，分别同比明显增长108.15%和92.8%。万科也加大了土地储备，2月新增土地17处，权益投资86.54亿，同比2016年增加1.58%；新增土地权益面积215.5万平，比2016年增长92.19%。这显示出，在初步解决股权纷争问题后，万科经营恢复了积极步伐。

中国恒大前两月累计实现合约销售金额为684.1亿元，较去年同期增长87.6%；累计合约销售面积750.7万平方米，同比增长77.8%。这些数字显示出，这些主要房企不仅量价齐升，而且平均售价也有所提升。

其余主要的房企中，中海地产前两月实现合约销售约10.1亿人民币，同比增长64.4%， 保利地产 同期实现销售额288.08亿元，同比增长25.85%；融创同期实现销售25.6亿元，同比增长8%；龙湖地产前两月为244.5亿元，同比增长269%；金地同期签约金额160.9亿元，同比增长52.5%。

与此同时，数据显示，前两月房地产投资增速也较去年同期有所增长。2017年1-2月，全国房地产开发投资0.99万亿元，同比名义增8.9%，增速比去年全年提高2个百分点；其中，东部地区投资同比增长7.8%，增速比去年全年提高2.2个百分点；中部地区增长1.7%，增速提高个百分点；西部地区投资增长7.8%，增速提高1.6个百分点。从投资数据也可以看出，中部地区的投资受益于销售拉动，反弹力度大幅高于东西部地区。2017年1-2月住宅新开工面积增速14.8%，开工意愿进一步加强。

受业绩、投资增速和南下资金等多重原因驱动，近期港股内房股板块也迎来一波大涨。

不过从目前销售数据来看，受一二线城市调控限购政策影响带来的新房供应量受限，三四线城市增速大幅提高，成为一些强三线房企业绩大幅增长的引擎。

数据显示，1-2月份，东部地区商品房销售额6645亿元，同比增长15.7%，增速回落2个百分点。中部地区商品房销售额207亿元，同比增长44.1%，增速提高5.4个百分点。西部地区商品房销售额2088亿元，同比增长49.5%，增速提高1.2个百分点。

1-2月全国住宅成交累积同比2.7%，其中，6城住宅成交累计同比4.0%，其余500多个三四线为主的城市累计同比44%。

有市场机构指出，港股内房股中近期涨幅居前的雅居乐、中海外宏洋（中海以三线为定位的子公司）、碧桂园、新城发展，这三个公司都是典型以强三线为代表的公司，业务主要布局一些强三线城市和优质四线城市，他们的持续上涨，显示市场对三四线城市地产业复苏的强烈预期。

三四线城市的火爆从节后环京、环沪等地楼市价格也可看出。环京的固安、燕郊等地节后房价反弹明显，部分楼盘单价甚至逼近万/平方米。

国泰君安研报认为

三四线城市销售回暖，不仅受到返乡置业、一二线购买力溢出的驱动，还受到产业结构调整带来的人口反向流动的影响。接近20年的改革开放让许多城市进入了产业升级的阶段，生产效率低下的中低端产业向三四线城市调整，让位于第三产业。随之而来的是人口结构的二次调整，随着产业撤出，核心城市房价随第三产业人员进驻高涨，低生产率部门的员工收入无法覆盖生活成本，需求外溢到都市圈周边或三四线家乡城市。

而三四线好转的供需结构以及宽松的货币环境加速了此类需求的释放。经历了2016年全年的去库存之后，目前三四线城市平均存销比接近2010年以来的历史低值，同时，今年广义货币M2和社会融资规模余额预期增长均为12%。仍在持续增长的M2，以及稳健中性的货币政策，同样为三四线城市去库存提供了支持。在短期一二线楼市的资金和需求外溢、中长期产业向三四线城市转移的大趋势下，三四线城市（尤其是核心城市周围）回暖态势有望持续。

部分城市楼市热度又起，近期调控也有加码的趋势。

记者统计显示，自2月28日至今，已经至少有11城加入或加码楼市调控政策，这些城市中既包括南京、杭州等前期已经多轮加码调控的二线热门城市，也包括了涞水、涿州、嘉善等环京、环沪圈的城市，甚至还包括赣州、福建省连江县、滁州市等一些三四线城市。

从调控的力度来看，前期热点二线城市显著高于三四线城市。其中南京一方面扩大了限购范围，同时南京本地家庭全面限购第三套住房，非南京居民限购条件升级。环京的涿州等地主要限制外地户籍购房者购房，对于本地户籍购房者，仅仅是小幅提高了二套房首付，主要降温异地炒房的热度。而远离热点的滁州市调控政策仅仅提高了首付比例，居民购买二套房的商贷首付比例不低于40%，三套房首付比例不低于60%，并未作出限购。

业内人士表示，从近期一系列的调控政策来看，控制热点城市房价仍然是楼市调控的重点。预计月份还会有包括一线城市在内的各类城市出台或升级楼市调控政策，尤其是一些热点二线和三线城市。

中原地产首席分析师则认为，部分热点区域后续走势仍然主要取决于信贷政策。他指出，1月份信贷额度依然刷新了历史纪录。对于京津冀区域这类易涨难跌的房地产市场，整体依然需要增加政策措施。

而同策机构研究总监张宏伟则指出，由于政策面的从严执行及楼市周期性的因素，2017年核心一、二线城市商品住宅市场或将在下半年进入价格调整期。楼市届时或将出现“以价换量”的局面，预计下半年市场表现将弱于上半年。

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