201年中小户型需求仍旺盛　 成交回升均价涨幅回落

　业内人士分析：从2012年的价格走势来看，全年均价涨幅已连续第二年环比回落，各月均价变化幅度也极其微小，可见政策的深入执行已现成效。下一步的政策目标，将是在确保目前平稳走势的前提下，推动更多的刚需入市，因而预计201年的价格走势将不会出现大幅的波动。

　　2012年，新建商品住宅成交创下4年来新低，而二手房表现却有所不同。据统计，2012年，本市二手房继2010、2011连续两年成交量下降之后，重现上涨趋势。去年成交总量为套，与2011年相比上涨21.8%。

　　另一方面，二手房成交价格走势也较新房更为明朗，没有大起大落，保持着平稳的上涨态势。2012年本市二手房成交均价约为8672元/平方米，环比上涨11.7%，与2010年、2011年的成交涨幅17.6%和1.9%相比，涨幅进一步回落。

　　成交回升均价涨幅回落

　　楼市调控政策启动以来，投资投机型需求得到了有效的抑制。2012年，刚性需求和自住改善型需求在经历了长久的观望之后开始逐步入市，从而带动了成交量的微幅上涨。从成交数据来看，2012年下半年的成交量相比上半年涨幅明显加大。

　　从全年成交来看，1、2月份时值春节假期，为传统成交淡季，成交一度低迷，随着年后市场中需求的逐渐释放，加之普通住宅指导价的上调等利好，促使部分刚需逐渐入市，月份的市场成交出现明显增量，但市场上的观望气息依旧浓厚。进入下半年，部分购房者打破观望态势，成交量相比上半年有所增长，7、8两月成交量涨幅明显，12月创下全年成交量最高月份。

　　2012年二手房成交量上涨两成，成交均价整体呈现微幅上涨趋势。自月份上涨了5.%之后，其余各月成交均价的变化幅度保持在2%以内，全年均价环比上涨11.7%。数据显示，2012年，和平区、河东区、河西区和河北区二手房成交均价涨幅在17%至18%之间，和平区更以18%的涨幅排名市内六区首位，也进一步说明配套成熟、稀缺地段二手房的价值潜力。

　　我爱我家认为，楼市调控在抑制投资投机性需求的同时，也让部分刚需和改善需求陷入持久观望。购房者的观望情绪和业主对价格坚挺的信心加重了买卖双方博弈，抑制了二手房价格的快速上涨；另一方面，新房项目利用优惠活动吸引购房者以及保障房项目的在售，均令项目周边二手房的价格优势减弱，分流了一部分二手房购房者，也在一定程度上制约了二手房价格的上涨。

　　地铁沿线区域成新热点

　　2012年是天津轨道建设的一个重要年份，地铁2、、9号线于年内先后投用，城市轨道交通网络框架初步形成。据我爱我家二手房业务成交数据显示，2012年成交的十大热门区域集中在两类区域，即地铁沿线房以及市区范围内配套成熟、价格水平相对较低的板块。在成交量排名前十位的区域中，有五个区域位于地铁沿线，地铁房成交热度凸显。

　　“尤其是位于起始站附近的二手房片区，在地铁的带动下，成为了2012年成交活跃度较高的区域，例如建昌道、铁东路、嘉陵道等片区；而作为地铁9号线与津滨轻轨的衔接站，中山门区域成为成交最为活跃的地铁房板块。此外，轻轨塘沽站所在的杭州道板块、轻轨沿线的二号桥站周边、地铁三号线铁东路站、王顶堤站、华苑站周边的居住板块，都成为全年的成交热点。”我爱我家市场研究中心分析师郭燕认为，地铁的联网运营，拉近了全市各区域间的时空距离，轨道交通的途经带动了沿线交通配套的升级，提升了居民的出行便捷度，而对于周边房产，则增加了重要的增保值砝码，提升了交易热度。

　　同时，2012年尖山“八大里”等片区拆迁的启动，带动了周边区域二手房的成交活跃度，成为去年二手房成交的一大特点。由于拆迁需求购房者往往对于周边的环境、房源品质以及交通、生活配套设施都更为熟悉和适应，因而大多仍选择在周边区域进行购房，例如南楼、挂甲寺、宾水道及黑牛城道等地均为拆迁户较为关注的板块。其次，从户型来看，“八大里”片区房型多为拆间或独厨，以20平方米左右的小面积房源居多，因此拆迁款总额较为有限，受此影响，市区范围内的中低价位、中小户型房源均在一定程度上受到拆迁购房者的关注。

　　今年中小户型需求仍旺盛

　　政策的明朗化，价格走势日趋平稳，让购房者的置业心态也日趋理性。有业内人士表示，“越来越多首次置业者不再一味选择小户型，转而选择中等户型一步到位。因而，2012年70—90平方米的两居室房源成为新房及二手房最主要的成交体；而从201年来看，在宏观调控持续执行的市场环境下，价格不会出现大幅上涨。但中小户型房源的需求依然旺盛，为市场成交主力。需求的逐渐释放有可能令该类房源的供应吃紧，进而出现价格坚挺，个别房源价格会有小幅上涨。”

　　在政策持续执行、房价平稳运行的市场环境下，刚需体购房者也更偏向于“一步到位”，可以承受的房源面积和价格水平均有所提升。70—90平方米的户型多为两居室，居住功能更为丰富，舒适度更高，成为自住型购房体的首选。

　　但同时，我爱我家分析，宏观调控旨在抑制不合理需求以及房价的过快上涨，从2012年的价格走势来看，全年均价涨幅已连续第二年环比回落，各月均价变化幅度也极其微小，可见政策的深入执行已现成效。下一步的政策目标，将是在确保目前平稳走势的前提下，推动更多的刚需入市，因而预计201年的价格走势将不会出现大幅的波动。