房产税改革之意不在抑制房价 改革试点仍需完善

　　中央经济工作会议强调，继续坚持房地产市场调控政策不动摇。当前房价缓慢上升让人们对新一轮调控充满了期待，房产税成为大家关注的焦点。目前扩大房产税改革试点范围的方向已经确定，唯一不确定的只有时间。在全国房价居高不下、购房艰难的形势下，房产税作为房地产调控的重要工具，被赋予了很多期待，不少人把房产税当成压垮房价的最后一根稻草，实际上存在一定误解。

　　房产税之意不在抑制房价

　　房产税改革根本目的不是为了抑制房价，也不可能抑制房价。开征房产税会加大房地产保有环节的税收负担，降低投资和投机者的收入预期，但这仅仅是影响房地产市场需求的一个因素，房地产价格的走势还受到供给和影响需求的其他因素制约。面对房价飞涨，韩国政府2005年开始对价值在9亿韩元以上的公寓征收房屋拥有税、财产税、综合地产税，后来因应形势的变化，将纳税的标准下降到亿韩元的公寓，但这些措施的出台并没有抑制房价快速上涨。从美国等发达国家推行房产税的情况来看，房价也没有明显下降。这是因为在城市化发展过程中，各个国家都不能避免房价长期上涨的趋势，城镇化率只有51%的中国更是如此。

　　房产税改革是财税体制改革的重要组成部分，其主要意义在于根据房地产市场的变化，对房产税制不断进行调整和完善，构建一个完善的房地产税收体系，促进房地产市场健康平稳发展。毕竟，国家经济发展、地方财政稳定、百姓住房条件改善都离不开房地产市场的繁荣稳定，房产税是最能在三者之间取得平衡的房地产调控工具。

　　房产税在房地产的保有环节征税，是中性的直接税，由房地产所有人或持有人负担且较难转嫁，因此可增加房地产投机与投资的持有成本，降低房地产投资的收益率，所以可以成为房地产降温的工具。房产税的税率一般较低，对房地产业的冲击不像房地产调控的行政手段那么强烈且立竿见影，因此对经济发展的影响也相对更小，但是因其可长期持续存在，所以是一个极好的立足长远的调控工具。房产税的税基广，所有的房产与土地皆可成为其征收对象，因此调控的范围最广也最深入。房产税的开征能给地方政府带来充足的税源，替代因房地产业发展降温带来的土地财政损失，不会过分刺激地方政府的利益，因此能获得地方政府的支持。

　　 房产税改革试点仍需完善

　　从上海、重庆两地试点情况来看，房产税改革取得了初步成效。第一，试点城市住房市场供给增加明显，尽管需求减少并不显著。第二，结合对供给和需求的影响来看，住房市场价格的过快上涨总体上得以控制。第三，对优化当地的住房市场结构有一定积极意义。

　　但是两地试点的情况也暴露出了一些问题。一是两地的征收范围过窄。从两地试点看，主要针对的是二套以上新购房和高档别墅等增量房，而这些业主属于富裕人，对税收并不十分敏感。比如上海方案，不追溯以往，个人之前无论拥有多少房产也无需纳税，起不到调控功效。要使房产税真正发挥出功效，从增量房向存量房过渡将是必然趋势。二是税率偏低。从两地方案来看，重庆较为苛刻，而上海较为缓和。两地确定的最高税率不超过1.2%，绝大多数纳税情况适用税率在0.4%-0.6%。而在房价依然坚挺的时期，低税率往往具有一定程度的转嫁性，使房产税的征收力度偏小。所以房产税收入用于廉租房、保障房建设的美好预期可能无法实现。三是立法层级有待提高。目前两地试点的方案都是依据国务院第16次常务会议的精神制定，而与现行房产税暂行条例中“非经营房产不征税”的规定相冲突。如果一直没有坚实可靠的法律支点，势必造成今后征收工作的障碍，所以房产税的立法问题必须提上议事日程。

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