三线城市增长乏力 大房企城市投资布局重回一二线城市

国家统计局12月18日数据显示，11月70个大中城市中有5个住宅销售价格上涨，北京、上海、广州等一线城市涨幅迅猛，而房价下跌的城市中除温州外，几乎全部是济南、丹东、呼和浩特等三线城市。

　　自2012年下半年至今，一二线城市楼市强势回暖之际，三四线楼市却显露疲软，使布局侧重三四线城市的房企如恒大、碧桂园、雅居乐等业绩增长减速，甚至跑输大势，在此背景下，保利、金地等大房企的战略重心重回一二线城市。

　　三线城市销售放缓

　　在一二线城市遭遇限购、限贷等调控政策重压的2011年，三四线城市可谓“风景这边独好”，恒大地产凭借布局三四线城市以全年80.9亿元迅速跃升至第一军团。但2012年，增长最快的龙头则是侧重在一线、二线城市布局的保利、中海。

　　统计数据显示，今年前11月，保利地产销售额同比大幅增长了6%，年内将进入千亿俱乐部，中海也猛增近0%，而恒大地产销售额为846.亿元，同比仅增6%，同样侧重在三四线布局的碧桂园仅增6.5%，而雅居乐、恒盛地产等业绩更是跑输大势，预计难以完成全年销售目标。

　　“业绩下滑的房企都输在了一线城市。”广东保利地产董事长余英在其实名认证的新浪微博上称，今年二三四线城市房地产成交量“出乎意料”滑坡，但北京、上海、广州等一线城市的成交却好于2011年。据悉，广州保利去年销售额为100亿元，今年猛增至200亿元。

　　业内人士表示，2012年全国楼市呈现出“一线涨，二线稳，三线跌”的局面，除了以旅游资源为主导的三亚、西双版纳等城市，以及北京环首都周围以投资拉动的燕郊、香河等地外，大部分依靠当地购买力的三线城市销售都陷入了阶段性放缓。

　　大房企重回一二线城市

　　三线城市增长乏力，大型房企的城市投资布局也因时制宜开始转型，恒大、金地都表示将侧重发展二线城市。业内人士表示，从全国楼市的总体份额来看，必然是以数目众多的二三线城市为重，但大房企在战略布局上将更侧重一线、二线城市。

　　恒大主席许家印此前对媒体坦言，受调控政策影响，三四线城市营运环境困难，所以集团不得不改变策略，转战二线城市。据业内人士介绍，恒大一直是国内利润率最低的房企，目前恒大在广州已经开始推出部分毛坯房。

　　阳光100置业集团常务副总裁范小冲对记者表示，阳光100定位在二三线城市开发，但可能过早地进入这些城市，错失了一线城市的机会。

　　而近期房价反弹的一线城市，同期土地成交也开始走强。“一线的库存迅速减少，自然要买地补充。”北京一家央企背景的开发商负责人告诉记者，一线城市拿地的机会很少，由于集团对房地产战略举棋不定，公司错失了在一线城市做大的机会，北京等一线城市以后的“玩家”将聚焦于万科、保利等龙头房企。

　　■ 观点交锋

　　三四线城市楼市：陷阱还是馅饼？

　　经过2010年-2011年的高速增长后，三四线城市的房地产市场在今年尽显疲软，不少曾在各地新城运动中大量囤地的知名房企，目前销售情况不佳，如星河湾在鄂尔多斯的折戟。新市场看起来是馅饼，但发展后劲不足就很可能是陷阱。

　　中坤集团董事长黄怒波认为，三四线城市的楼市普遍存在过剩问题。对此，业内主流观点认为，三四线城市的地方政府近年来大量卖地，市场供应过多，购买力不足，房价自然下跌。

　　据上海易居房地产研究院副院长杨红旭介绍，今年一二线和三线城市的走势明显分化。下半年以来一线城市房价反弹，目前全国一二线城市房价已连涨数月，但三线城市的住宅库存量仍高于2010年一季度，很多中小城市不仅成交量下跌，房价也低于去年。

　　中金公司首席经济学家彭文生在接受本报采访时表示，高房价下，一二线城市还能聚集国内、省内富有人的置业需求，但三线城市主要依赖本地人购房，购买力难以为继，目前三四线城市房屋供过于求，新型城镇化刚提上日程 暂时难以支持再一轮的房地产扩张。

　　但业内也不乏乐观之声。“总体的住房需求还处于增长阶段，部分三线城市住宅的供过于求只是暂时困难，会在发展中解决。”阳光100置业集团常务副总裁范小冲对记者如是说。

　　“城镇化下住房需求趋势不会改变，如果政策有较好的引导，三四线城市房地产仍有较大发展空间。”国家发改委城市和小城镇改革发展中心主任李铁此前在深圳告诉记者，三四线城市没有限购、限贷等调控压力，未来可通过市场手段实现人口从一二线城市的转移。