文章描述： 10月份是房地产市场传统意义上的销售旺季，但是今年“银十”不再。从9月0日开始，全国20多个城市陆续发布了新一轮调控措施。受限购、限贷等收紧性政策影响，10月份房地产市场降温明显。 截至10月0日，无论是一线城市，还是“四小龙”等城市，其住宅成交量均出现大幅度下滑。业内人士认为，在地方密集调控政策的持续作用下，四季度房地产市场或将进一步调整。() 降温
10月份是房地产市场传统意义上的销售旺季，但是今年“银十”不再。从9月0日开始，全国20多个城市陆续发布了新一轮调控措施。受限购、限贷等收紧性政策影响，10月份房地产市场降温明显。
截至10月0日，无论是一线城市，还是“四小龙”等城市，其住宅成交量均出现大幅度下滑。业内人士认为，在地方密集调控政策的持续作用下，四季度房地产市场或将进一步调整。()
降温 10月份成交下滑明显
在新一轮调控政策里，北京的政策最为严格，其效果在10月份也表现得最为明显。亚豪机构数据显示，当月北京楼市供应量减少64%，成交量下滑41%。
截至10月0日，10月份北京商品住宅（不含保障房与自住房）共实现成交8508套，成交面积94.6万平方米，环比上月分别减少41%、2%，这一成交量也创造了近5个月的新低。与此同时，当月北京商品住宅成交均价为5449元/平方米，环比下降%。
亚豪机构副总经理任启鑫认为，新政之后成交的快速下滑，一方面是受到有效需求减少的影响；另一方面则是受到供应“短路”的制约。
任启鑫说，新政之后，市场需求开始出现分化，一小部分之前已经锁定意向房源，或是特定原因急需购房的体，仍然在继续购房；而另外一大部分需求并不迫切的体则开始选择观望。其中，一些需要“卖旧买新”的改善型需求，由于在“卖旧”环节难以在预期价位出让，其“买新”的置业计划被迫延期。
不只是北京，伟业我爱我家集团市场研究院数据显示，进入10月份后，今年楼市曾一度火爆的“四小龙”——南京、苏州、厦门、合肥的商品住宅销售量全面下滑，市场降温趋势十分明显。
数据显示，9月份南京商品住宅平均每日销售449套，10月迄今的日均销售量仅为207套，环比下降54%；苏州9月份的商品住宅日均销售量为46套，10月迄今的日均销售量为175套，环比下降62.2%；厦门9月份日均销售量为22套，10月份仅为7套，环比下降68.4%。
该机构指出，合肥10月份的商品住宅销售数据尚未得出，但是从9月下半月开始，合肥的商品住宅销售数据就已经开始下滑。9月上半月，合肥商品住宅日均销售267套，下半月仅有60套，环比下降了77.4%。
数据显示，截至10月0日，全国54个城市10月份以来合计签约商品住宅套，这是最近个月来第一次跌下万套。相比9月份的数据跌幅为15%。
专家认为，部分城市因为限购末班车效应的集中签约释放后，市场开始出现调控导致的成交下调现象。在他看来，网签数据尚不足以反映真实的市场情况，“据大部分大型中介公司及开发商调查，本次新政影响下，一二线城市10月份成交量环比跌幅超过4成，市场正在快速降温”。
重手 结构性调控政策持续发力
最近，从银监会到地方层面，都开始明显收紧房地产信贷政策。如果未来信贷全面收紧，房地产市场将告别价格快速上涨的时代。
事实上，本轮密集的调控政策不仅仅体现在限购、限贷等方面。各地还纷纷出台针对开发商和中介机构的整顿措施，旨在打击捂盘惜售、哄抬房价、恶意营销等违规行为。例如，北京集中开展了在售商品房项目和房地产中介机构执法检查工作，督促相关企业严格落实房地产调控政策要求，杜绝发生捂盘惜售、哄抬房价等多种扰乱房地产市场秩序的行为。
此外，上海在10月中旬要求严格执行限贷政策，强化首付来源审查，加强收入真实性审核；深圳对10个区/新区的20个在售楼盘进行突击检查；广州市住建委、国土规划委、发改委、工商局四部门联合发文，要求规范房地产开发企业，明确提出将对发布虚假房源、恶意炒作、捂盘惜售等9种不正当经营行为依法严惩。
专家告诉媒体记者，政策的执行力度正在一步步强化，因此，“四小龙”这些城市10月份商品住宅销售量的下滑完全在情理之中。
亚豪机构市场总监郭毅说，此轮调控是自2011年之后最严厉的、波及范围最广的一次房地产收紧调控。与2011年“一刀切”式的模式不同，此轮调控更着重于分城施策。
郭毅表示，当前全国不同城市当中楼市表现仍分化较大，一二线城市出现过热现象，而部分三四线城市仍然面临较大的去库存压力，其中过热城市当中“热度”也不尽相同，因此此轮房地产集中调控也可称为结构性调控。
走向 预计四季度进一步回调
针对四季度的房地产市场形势，张大伟告诉媒体记者，以北京市场为例，网签数据预计到11月才能全面反映出政策结果。“预计北京房价将快速降温，四季度涨幅将明显放缓，在自住房大量供应后，部分区域的价格可能出现调整”。
他进一步解释，北京调控政策主要针对中高端市场，并采取了力度较大的约束政策，这将导致很多豪宅项目的入市难度进一步增加。特别是一些高价地项目，未来取得预售证的难度将大幅上涨，最终有可能促使市场进入降温期。
“需求的分化使得新政后成交量迅速下滑，而后期预计抱以观望心态的购房者还将持续增加，春节前后北京新房市场的购买意向也将降至阶段性冰点。”任启鑫说，四季度的元旦和春节长假期间，也是传统上的销售淡季，大量项目将封盘过冬。在此期间，供应量的不足也将使得成交价格继续企稳。预计这轮供应端的盘整局面将维持到明年4月前后，届时随着新一批自住房等政策房产品的入市，以及后续限定房价的项目陆续供应，预计住宅的市场供应将会逐步复苏。与此同时，楼市的产品形态、价格体系也将发生新的变化。
就全国范围的市场来说，郭毅认为，此轮收紧调控的主要目的是“去投资化”，因此各个城市根据自身的实际情况，分别出台了程度不同的限购政策。严格的限购政策，有利于抑制房地产投机行为，为部分城市当中的楼市过热现象降温，使得房地产市场回归理性。
“另外，此轮房价的快速上涨很大程度上属于‘货币现象’，而首付比例的提高则着眼于‘去杠杆化’。”郭毅指出，从市场表现来看，首付比重的普遍大幅提升使得大量原计划购房体出现资金短缺现象，因此购房计划不得不延后甚至搁置，需求的大范围受限也是造成10月成交量普遍下滑的重要原因。
“临近年底，各商业银行普遍面临信贷额度不足现象，放贷周期增长，因此到年底之前大部分城市商品住宅成交量将进入低迷周期。”郭毅认为，受成交量影响，成交价格快速上涨的趋势在年底之前也将被终结。不过长期来看，成交量价的走势很大程度上仍然受到货币政策的影响，信贷总量是否纳入管控范围将为未来楼市的走向提供风向标。
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