下半年楼市要降温了？买房要注意这五大变化

15日，国家统计局公布上半年中国经济数据，房地产市场“期中考”部分成绩单出炉。商品房成交“量价齐升”、房地产投资稳步回暖、土地成交量跌价涨、库存同比回落、房企资金状况好转，五大指标勾勒出上半年楼市升温态势。但分析人士预期，随着“去库存”大方针下“控风险”意识增强，下半年热点城市或面临调控收紧，楼市降温可能性大。（）

上半年楼市“量价齐升”

——下半年涨势或放缓

“量价齐升、城市分化”是今年上半年商品房成交的主要特征。统计局数据显示，上半年全国商品房销售面积万平方米，销售额4259亿元，分别同比上涨.9%和10%。 而此前中国指数研究院房价数据显示，今年上半年百城平均房价也累计上涨了7.61%，核心一、二线及周边城市轮番领涨。

中国房地产业协会原副会长朱中一向中新网记者分析，政策宽松是上半年楼市升温的主要原因，但随着热点城市调控收紧，加之有效需求的提前释放，下半年一二线城市楼市涨势会明显放缓。

中原地产首席分析师张大伟也指出，近期南京、苏州、合肥已出台相关收紧性政策，受此影响，6月份多地新房、二手房成交量下降，预计下半年各地楼市将继续分化，整体成交量、房价涨势将趋缓。

上半年房地产投资同比上涨

——下半年增速或回落趋稳

与去年的连连下跌不同，今年上半年房地产投资增速情况好转。统计局最新数据显示，1—6月份全国房地产开发投资4661亿元，同比名义增长6.1%，比去年1—12月份1%的投资增速提高了5个百分点。

但1—6月份房地产投资增速比1—5月份有小幅回落。张大伟分析，经历前期的地王抢购潮后，房企放缓开发节奏。

朱中一认为，增速回落符合市场预期，下半年很可能继续小幅下降。“上半年良好的销售情况带动了投资增速上扬，后续基数越来越大，加之销售可能放缓，增速回落并趋于稳定很正常。”

土地市场大热

——下半年热点城市降温可期

尽管统计局数据显示房地产开发企业土地购置面积同比下降%，但土地成交价款却同比增长了10.2%。这归因于上半年频频诞生的高价地，数据显示，前6个月全国主要城市出让单宗土地金额超过10亿元的地块多达219宗。

“今年上半年土地市场呈现出了量跌价涨、城市间分化的特点。”同策咨询研究部总监张宏伟向中新网记者分析，上半年一二线城市“地王”涌现，三四线城市成交却依旧遇冷。

张宏伟认为，从此前释放的信号看，下半年控制“地王”、稳定地价将会是国土资源部等部门的工作重点。“南京、苏州等地先后推出土拍‘熔断机’来 抑制地王过剩，这会给其他热点城市以示范。”朱中一也建议，下半年各地应继续完善土地供应计划，一二线城市可适当增加供给，从供给侧角度调控土地市场。

“去库存”成效初显

——下半年化解库存仍是调控主调

统计局数据显示，6月末全国商品房待售面积万平方米，比月末减少2100万平方米，这是今年以来连续第4个月库存量减少。

易居研究院智库中心研究总监严跃进向记者分析，上半年去库存成效显著，多数一二线城市已经不存在高库存压力，一系列去库存政策“组合拳”发挥了效用。记者梳理发现，去年以来至少有28个省份发布“去库存”政策，涉及减免税费、降低首付比例、调低房贷利率、鼓励农民买房等多种举措。

但严跃进认为上半年消化的库存主要在一二线城市，北海、西宁、济宁等三四线城市“去库存”压力仍然很大。

发改委新闻发言人赵辰昕14日为下半年楼市调控定调，称将继续坚持“去库存”主基调，更加注重“因城施策”，对一线及部分二线城市加大住房供应防止房价过快上涨，对三、四线等商品房库存较大的城市则继续积极化解库存。

房企资金状况好转

——下半年信贷政策或收紧

相比去年同期，今年上半年房地产企业资金状况也有所改善。统计局数据显示，上半年，房地产开发企业到位资金亿元，同比增长0.1%。财政部发布的2016年6月财政收支情况中也显示，上半年房地产企业所得税增幅达17.%。

分析人士认为，这很大程度得益于去年以来各地较为宽松的信贷环境，但下半年信贷政策很可能会收紧。

中国指数研究院提供的报告称，今年上半年较为宽松的融资、信贷环境推动热点城市量价上涨，部分城市房价上涨过快，市场杠杆率较高，为控风险下半年信贷政策收紧预期加强。张大伟则指出，一旦房地产信贷供应量减少，市场很可能出现快速下调。