中粮地产销售已经开始走上正轨 走出困境仍需要时间

近日，记者在位于北京房山区的中粮·万科长阳半岛看到，尽管紧邻地铁“长阳”站，且是下班时间，但前来看盘的人却寥寥无几。

　　截至21日，北京市住建委的数据显示，中粮地产位于北京房山区长阳镇的云湾家园、紫云家园等项目大多仍处于“正在预售”状态。其中，紫云家园项目位于长阳镇起步区5号地，云湾家园则位于号地南侧。

　　中粮地产10月份发布的三季报显示亏损2447万元，与此同时，其存货也一直处于上升状态。在宏观调控政策持续下，即使作为央企下属的房地产上市公司，中粮地产在经过前两年激进拿地之后，当前也面临消化不良的状态。

　　“调控年”激进拿地

　　根据中粮地产公告及各地国土局发布的公开信息，记者统计发现，从2009年到目前，中粮地产共竞得土地不少于11宗，土地价款合计超过12.18亿元。其中2009年拿地宗；2010年拿地6宗；2011年拿地2宗；2012年至今中粮地产没有发布一宗拿地公告。

　　我国房地产市场在经历2008年低迷和2009年复苏之后，2010年迎来了被业界称作史上最严厉的“调控年”。正在此时，中粮地产采取了远比其他年度更为激进的拿地策略。公开资料显示，2010年中粮地产共斥资67.78亿元竞得至少6宗土地，无论拿地数量还是资金总额都分别超过了前一年和此后的三年。

　　此外，2010年中粮地产通过竞价拍卖等方式，分别在成都、深圳、杭州、南京、上海等地取得多宗地块。值得注意的是，这些城市几乎均为“严厉限购”城市。

　　至2010年底，中粮地产已经意识到“政策风险”对公司经营的影响，并开始针对拿地策略进行调整。2010年末，中粮地产宣布将在“一二线城市根据公司战略采取稳健为主的土地储备方针”。2011年末，则宣布将“更加审慎地获取土地。”

　　库存一直上涨

　　尽管中粮地产在此后两年远远减少了拿地数量，但调控政策持续下，累积效应使得其库存在逐年上涨。W ind的统计数据显示，其最近4年的库存分别为，2009年末64.26亿元；2010年末128.24亿元；2011年末244.9亿元；至2012年9月0日则为261.07亿元。

　　中粮地产在2011年报中指出，以“限购、限贷”为核心的调控政策仍持续执行，已经使得“项目利润空间下降，盈利水平降低，房地产企业现金流愈趋紧张”。

　　截至2012年6月0日，中粮地产在建拟建项目共19个，占地面积(按权益)400.04万平方米，规划总建筑面积(按权益)599.22万平方米，其中2012年上半年住宅新开工22.40万平方米。

　　记 者 发 现 ， 中 粮 地 产 计 划 在2012年全年新开工项目8个，新开工面积50.2万平方米(其中保障房面积1万平方米)，同比减少51%。这些项目包括：北京祥云国际、上海奉贤区南桥新城项目、成都御岭湾、南京颐和南园、杭州方圆府等。

　　按照房地产行业两年的普遍开发周期计算，中粮地产当前大部分“在建拟建项目”正是其在2010年所竞得的土地项目。而这些项目不但在短时间内无法取得利润，而且还需要持续的资金投入。

　　今年5月，天相投资顾问有限公司的分析报告曾指出，中粮地产当时处于“增收不增利”的状态，该机构研究员石磊分析认为，中粮地产当时净利润同比下降的主要原因除了毛利率下降以外，还有“投资收益减少”。

　　三季报亏损2447万

　　今年10月，中粮地产公布三季报告。财务数据显示，今年7至9月公司实现营业总收入为14.7亿元，同比增1 .4倍；实现归属上市公司股东的净利润亏损2447万元，同比降267 .6%。基本每股收益为亏损0.01元，同比降200%。

　　根据公告信息，中粮地产前三季营收增长，主要是商品房销售收入的可结转资源(深圳鸿云等项目)同比增加。但是，今年前9个月，中粮地产的营业成本及财务费用都出现不同程度的上浮，同比分别增长45.50%、48.1%。

　　瑞银研究员孙旭分析认为，由于中粮地产的项目均位于限购城市，而在当前的政策环境下，这些城市的改善型需求和投资性需求将保持低迷。加上中粮地产主要以开发中高端住宅为主，因此限购等调控政策将给中粮地产的销售项目带来不利影响。他指出，尽管中粮地产目前的销售已经开始走上正轨，但走出困境仍需要更多时间。

　　本报记者试图采访中粮地产如何优化产品结构以及如何有效降低库存等问题。但截至发稿，中粮地产方面仍未回复。