搞大力刺激必然制造泡沫 借城镇化推动去库存

5月9日，《人民日报》头版文章《开局首季问大势》中记者与“权威人士”的问答，内涵极为丰富，针对当前房地产行业中存在的问题也多有涉及。

文章指出，“高杠杆是‘原罪’，是金融高风险的源头……房子是给人住的，这个定位不能偏离，要通过人的城镇化‘去库存’，而不应通过加杠杆‘去库存’，逐步完善中央管宏观、地方为主体的差别化调控政策。”（）

市场人士接受《每日经济新闻》记者采访时分析认为，房地产要去高杠杆，清理首付贷是情理之中的事。不仅如此，非限购城市、二套房以上的贷款利率、贷款成数等，都有可能会受到严格限制，“月供不得超出家庭月收入的一半”这个原则会更加强化，投机行为将被阻截。

搞大力刺激必然制造泡沫

市场分析认为，由于开发商等使用融资杠杆以及我国居民存在投机现象，导致2015年我国房地产贷款占银行信贷比重从2014年的21.%提高至22.4%。

著名经济学家宋清辉在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，如果再任由一些地方的楼市高杠杆“横行肆虐”而不想办法清理，将会重蹈股市覆辙，甚至可能会引爆一场严重的金融危机。

事实上，通过“加杠杆去库存”等逆周期刺激政策需要考虑后果和代价：一是在市场自发资源配置下，将致使房地产市场继续加剧分化；二是房地产杠杆率的增加将导致风险敞口的不断扩大；三是居民过度增加杠杆率参与融资，将影响我国经济由投资和出口驱动向消费驱动的转型升级。

在《开局首季问大势》一文中，“权威人士”指出，“恢复房地产市场正常运行，去掉一些不合时宜的行政手段是必要的，但假如搞大力刺激，必然制造泡沫，这个教训必须汲取。”

“说明今后不要指望通过杠杆来解决购买力问题。”上海中原地产市场分析师卢文曦接受《每日经济新闻》记者采访时表示，现阶段杠杆已经到了警戒线水平，相信接下来信贷杠杆会严格控制，尤其对首付贷之类的管控会更加严格。

卢文曦称，未来全国性的统一楼市政策可能会非常罕见，更多的是靠地方政府来实施有针对性的细则。“这样的话可打的牌其实也不多，对三、四线而言，也就是购房补贴、公积金政策倾斜、税费补贴等，但是这些属于‘小打小闹’效果有限。一线城市以及过热的二线城市会受调控政策影响，压制性措施还会延续。”

借城镇化推动去库存

据统计，2015年我国商品房待售面积7.2亿平方米，如果再加上施工面积，按照2015年销售速度，去库存可能还需要相对较长的周期。

值得注意的是，房地产的发展与去库存的政策同时产生了泡沫积累与泡沫破裂的双向失调风险，在去库存中要保持房价的平稳性，并通过政策方式促进房屋库存消化、降低杠杆率，才能避免行业风险向金融体系传导而爆发经济危机。

然而，目前我国房地产行业杠杆率已偏高，无论是开发商还是购房者，均与银行信贷密切相关，过低的利率和信贷膨胀扭曲了资源配置。

宋清辉告诉记者，许多机构想追逐暴利但更希望自己的资金安全，在无法判断市场前景好坏的前提下，会利用投资者尤其是投机人士的心理，通过提供贷款获得客观且安全的利润。比如先在去年股市暴涨期间广泛参与配资，又在楼市暴涨之际加升购房杠杆。

对此，卢文曦认为，一旦政策从紧，市场投机部分的交易量就会被挤出市场，因此交易量缺少一块是必然结果，需要其他后续力量来“补足”，而城镇化则是动力之一。

尽管城镇化看似是一个漫长的过程，对当前的地产库存量或只有杯水车薪的作用，但市场有观点认为，城镇化去库存仍有多种手段，即使是租房也是城镇化去库存的手段之一。

“如果房子空置，哪怕是卖掉的，也是一种库存，一旦有波动，也是不稳定因素。”卢文曦认为，租客也是潜在的购买力，所以从这点来看，租房也是去库存。

此外，清晖智库相关资料显示，个别地方甚至出现了买一送一的情况，即凡在一线城市购买了一套新房，就可获赠一套三四线城市的新房以实现去库存。

宋清辉表示，“精明的开发商永远是不会做亏本生意的，只要将三四线城市房子的价格加在一线城市的房子上，他们就能够收回成本了，毕竟在一线城市再高的价格也不愁卖。”

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