二线城市楼市“三高” 市场供求关系扭曲错位

在一线城市房地产调控政策收紧同时，“余热”向外扩散，二线城市房地产市场急剧升温，出现了“房价涨幅高”、“地价溢价率高”、“投资投机客比例高”的“三高”症状。在房地产市场基本面未发生显著变化情况下，二线城市楼市“三高”症状，将导致市场供求关系扭曲错位，值得高度警惕。

据国家统计局发布的2016年月全国70个大中城市房价数据，厦门、合肥的房价环比涨幅分别为5.4%、4.6%，超过沪深，领涨全国；南京、杭州、天津和福州等二线城市房价环比涨幅也在前十。同时，南京、杭州、厦门、合肥、苏州等二线城市土地市场异常活跃，地价溢价率大幅上升，近日成交的合肥某地块溢价率达400%，苏州某地快溢价率达19%，地价超越房价已成为普遍现象。还有，在房地产市场急剧升温背后，外地购房比例也在高位，2015年厦门外地购房比例超过60%，惠州和东的住房深圳户籍购房比例超过50%，显示出巨大的投资投机炒作力量。目前看，年初一线城市楼市“发烧”所引发的示范效应，并不会因为一线城市房地产调控政策突然收紧而自发衰减，反而还会溢出扩散，带动二线城市、三线城市住房交易升温，一定程度推动住宅库存的消化。

但历史经验表明，在房地产市场基本面没有显著变化情况下，依靠投资投机炒作力量驱动，往往会引发市场供求扭曲错位。2009年海南三亚房价曾大幅上涨，但此后房价却持续下跌，如今住房均价又跌回5年前。即使是当前成交异常火爆的杭州楼市，2014年年初的开发商主动降价行为启动了全国房地产市场的自发调整。更不用说，曾经作为一线城市房价参照物的香港房价，自2015年10月份以来，香港私人住宅售价指数已连跌5个月，累计下跌10.88%。这些情况表明，当前二线城市房价、地价过快上涨存在一定脆弱性。

严格意义上说，我国房地产市场还未经历一个完全周期。市场对房价的过度乐观情绪，更多是心理预期的自我实现。当前我国一、二线城市住宅租金收益率还不到2%，持有住宅的意义在于未来住宅价格大幅上涨。而过去住宅价格持续大幅上涨的证据，反过来又固化了房价上涨预期，成为住宅投资投机炒作的心理基础，但事实上又缺乏物质基础。长期看，住房真实价值将总体保持稳定。反映剔除通货膨胀因素后美国真实房价的指数(凯斯-希勒指数)，在1890年至1997年长达100多年的时间里总体保持平稳。如果将1890年指数设为100，那么到1995年-1997年的指数平均值为110。在从1890年到1997年漫长的历史中，美国相对房价的年均增长率仅为0.09%，证明了长期持有房产并不是一个发财致富的途径。

目前，我国人口增长已经出现拐点、经济增长中枢回落、土地财政面临改革、住宅库存仍处高位等不利于房价上涨因素正在积聚，若二线城市房价接力一线城市过快上涨，不仅不利于住宅需求平稳积聚和释放，而且还会加剧市场波动，进一步扭曲市场供求关系，增大房地产市场运行风险。更为重要的是，房价过快上涨则会降低首付款给予金融机构住房按揭贷款的安全边际。当未来大面积住宅流动性变现需求上升时，房价以及银行房地产贷款质量将面临真正严峻考验。而这种可能性随着老龄化时代到来并非痴人说梦。