多城市开发商尝试探索养老地产盈利模式 郑州市场空白

“短时间来看，开发养老地产并不会成为国内房企的主流，大规模开发估计最快也要到5年以后。目前的最大瓶颈是，一方面土地成本太高，另一方面还未能与社保养老资金挂钩，这都需要政府制定相关的配套政策。”目前各房企的眼光均盯在养老地产这块尚未开发的“蛋糕”上，“在同项目买一套自己住，再买套养老房给父母住”的置业者越来越多，使得“养老地产”逐渐成为楼市的“隐性刚需”。

　　养老地产逐渐成为“隐性刚需”

　　“我们已经退休了，而孩子也已经成家有了各自的生活，唯一让我们还依然发愁的事情就是即将面对的养老问题。”何女士说到养老这一话题有点不知所措，“像我们这样年纪的家庭，一般都只有一个孩子，他们还有自己的事业去打拼，我们不想带给他们更大的负担。为了不给孩子增加压力，我们想一个生活方便、交通便利、医疗配套健全的小区养老。”何女士和老伴关注房地产市场有一段时间了，“要么就是缺乏医疗配套，要么就是生活不够便利。我们不想住老年公寓，而是想在一个有活力的小区生活，虽然白天还是需要和同龄人度过，但有年轻人的社区会有活力，也能带给我们更多的生活乐趣。”

　　“婚后不与老人同住”成为当代年轻人的共识，而“生活在孩子附近”却成为父母和长辈们的期盼。另外，城市里退休、即将退休的老人有存款也有固定收入，改善居住的愿望越来越强烈，老年人客所占比例呈明显上升趋势，今后几年将会更多给父母买房以及父母自己买房养老的需求将会很大，这将是房地产发展的又一个增长极，于是，“养老地产”也逐渐成为房地产市场上的“隐性刚性需求”。

　　养老地产郑州仍处于“空白阶段”

　　“有人以为简单持有一个养老地产项目并运营就是养老地产，万科在研究了三四年后发现其实并不那么简单。”万科副总裁毛大庆此前在接受媒体采访时曾表示，国外养老地产的体划分比普通住宅还要细，从50岁、60岁的人，到需要临终关爱的人，其间每个不同年龄段人、不同情况人的需求都需要考虑到。

　　“养老地产作为前景巨大的市场，并不等于一味发展‘全托式’纯养老机构，而是应该发展‘混合式’养老社区项目的建设。”一业内人士认为养老地产应该带给老年人居家养老，给家庭带来精神和经济保障。

　　但更多的业内人士对于如何准确定位“养老地产”仍持保留意见。“我认为具有良好的环境配套、适宜老年人活动的项目，都可以算作‘养老地产’的范畴。”星联置地副总李涛表示，“同时，如果以‘养老地产’吸引置业者的关注，我认为更应该注重的是后期贴心的物业服务，告诉购房者，除了优质的房子，我们还能提供更优质的物业服务让你晚年无忧。”

　　虽然很多城市的开发商也开始试水养老地产，积极探索其盈利模式，而郑州的养老地产却还是处于空白状态。

　　养老地产应促晚年幸福

　　“过去产品没有细化，一般大家买房就是自己居住为主，现在看来老年人问题突出了，但是真正符合老年人生活的住宅或者社区并不多。”中国房地产及住宅研究会副会长、秘书长顾云昌明确表示，当前房企巨头对于养老地产的热衷并不是虚热，的确是因为市场有很大的需求。

　　养老地产该如何定义，其开发是不是简单的“地产开发+养老”这样简单的加减模式？这个初露端倪的新领域，具体到政策支持、投资渠道、产品打造、服务构建、运营模式、企业转型等，仍有一系列的不确定因素。

　　单从盈利模式来说，老年住宅的盈利模式是由产品销售和物业服务两方面组成。产品销售盈利是一次性的，而养老地产是将地产与福利事业组合起来的一种全新的复合地产。目前养老地产因专业养老服务团队的缺乏以及较低的得房率等原因一直停滞不前。而有些区域项目打出“养老”或者“养生”的招牌，但这些养老项目几乎都在远郊，实际卖的是自然资源。此类产品往往远离购物、医疗、大众娱乐等基本配套，根本无法实现“老有所养”的目标。“虽然养老地产的市场需求前景光明，但是现阶段开发的养老社区与真正养老社区的职能及运营模式还存在一定差距。养老地产是一种体现生活品质的概念，作为一种对未来生活描绘的蓝图，需要各方共同努力。”