房地产开发商广告做政策要求严管 但中介虚假描述房源谁来负责？

从今年2月起，国家工商总局公布的《房地产广告发布规定》正式实施。规定提出，在房地产广告中，房源信息应当真实，面积应当表明为建筑面积或者套内建筑面积，并不得含有升值或者投资回报、学位的承诺；不得以项目到达某一具体参照物的所需时间表示项目位置；对价格有表示的，应当清楚表示为实际的销售价格,明示价格的有效期限。以往房地产广告都非常任性，“五分钟到地铁口”实际上是“五分钟车程”，而且是车速超快的那种；说好的省级学位有可能“降呢”；“最低单价XXXX元起”，但购房者到售楼部一问才知道特价单位已售罄……诸如此类“货不对板”的宣传会被新发布的规定所封杀。从市场人士分析来看，工商总局公布的是规定开发商发布的广告，即在媒体上发布的信息，不过从新规的表述来说，“房源信息应当真实”理应不止约束一手房，对二手房也同样适用。

　　正如本栏目之前多次提及，政府监管部门曾设想过推出“房源说明书”，把二手房盘源的关键信息如房屋地址、坐落、朝向、结构、建筑面积以及产权情况等规范起来，如果盘源实际与房源说明书有出入，二手房中介机构将负担起法律责任。但这个构思最后并没有“难产”，据猜测是来自于业界压力较大。业界认为业主未必能够在放盘时就提供这些关键资料，如果官方需要业界为房源说明书“背书”，那么二手房中介公司需要承担的责任过大。
　　从目前二手房机构发布的信息来看，无论是门店水牌还是媒体广告，盘源的具体指向都不太明显，而且多用四字词，如“间隔四正”，“采光良好”、“景观一流”，这些表述即使最终未达买家心水，也不可能让中介担起责任。对二手房中介业来说，二手房对比一手房天然的优势在于二手房是现成的房屋，周边环境也是确定的，客户亲自看房确认房屋情况才会签约，这种“所见即所得”的二手房，比单凭靠图纸、板房、沙盘所展示的美好前景要靠谱得多。二手房买卖中的一个变数是学位，因为学位分配大权掌握在教育局手里，即使是曾经配套名校学位的二手房，时不时也会出现名校招生范围微调的情况。就此来说，中介机构也有足够的经验应对。除了学位外，二手房买卖最大的变数是房屋产权有瑕疵，这也是买卖双方与中介最容易发生纠纷的一个地方。不过即使是查册，查册那一刻显示的信息有可能在二手房签约之时就出现变化，这也是中介所无法预见的。
　　《房地产广告发布规定》主要规管一手房广告，“放生”二手房广告，但市场无形之手仍会发挥作用，如果中介机构发布的二手房信息过于夸大，只会让购房者产生厌恶情绪，而并非能够起到吸引购房者进门的作用。