海外置业热潮涌动 购房前应做好功课将风险降到最低

近日，一条“66万元人民币购房移民德国”的微博，在网上被广泛转发和跟帖热议，后经证实购房即能获得德国绿卡根本不靠谱，但时下确实有一股海外置业热潮在涌动。

　　近期北京、上海等城市举行的秋季房展会上，海外参展商都多达100多家，来自北美、欧洲、东南亚和大洋洲等地区项目均在中国积极寻买家。21世纪不动产提供的资料显示，近几年，我国海外置业逐年增加，超过五成的有意海外置业的人士关注“购买房产是否可以移民”，而近四士关注“投资回报”。

　　专家认为，受国内楼市宏观调控政策以及近期部分海外房产有复苏迹象的影响，海外置业再次引起投资者的兴趣，在一些房展会上海外项目所占比例也逐渐增加，但海外投资依然伴有风险，而一些打着“移民”幌子的推介更有可能是“陷阱”，海外置业没那么简单，应当理性投资。

　　“购买具有永久产权的50平方米公寓一套，以此房产注册一家独资公司，获得德国长期居留权。购房费用加绿卡手续费总计66万元人民币。”这是近网络上被转发超过多次的一条微博内容，但事后证明完全不是那么回事。在德国生活多年的网友“飞七七”说，德国不属于移民国家，对投资移民要求非常高，在德国光买房并不能获得法人签证和长期居留许可。

　　澳大利亚地产投资商铁鱼置业董事长兼总裁周华称，近十年来中国房产市场的高速发展和 国家经济的持续不景气，形成了中国内地和海外房价有所倒挂的现象，并由此催生了海外地产投资机会。以澳、美、加、欧为主的海外楼盘项目进入中国内地市场的数量逐年上升，在京、沪、深、广等中国一线城市房展会上，海外项目所占比例也逐渐增加。

　　“值得注意的是，海外置业中介机构良莠不齐，往往利用市场信息不对称误导投资者，最后给投资者造成不可挽回的损失。”周华称，如一些国家对购房贷款有明确的分类和限制，并不是所有地产项目都可以获得银行足额贷款，但中介故意隐瞒，导致投资者购买后期难以贷款支付房款。另外，一些推介项目往往以移民来诱导投资者，事实上并没有那么简单。像澳洲置业与移民并无直接关联，不是买套房子就可以移民了。

　　业内人士提醒，由于经济低迷，众多海外开发商进入中国市场招揽客户，但海外买房一定要慎重，一些宣传资料上所写的内容都是开发商出于自身营销目的进行阐述，购房者和投资人要有自己的判断。

　　新浪海外地产总经理郑翎昀称，热门国家的移民政策越来越紧，门槛越来越高且偏金融投资，直接买房移民的国家不多，英国、美国、澳大利亚都没有这方面的政策，葡萄牙、塞浦路斯、马尔他是少数允许买房移民的国家。“如果是以移民为目的地海外置业，必须了解清楚这个国家的移民法律条文”。

　　另外，一些中介机构往往以稳健的投资回报和帮助投资人实现财务自由来打动购房者，在上海的秋季房展会上就有中介现身说法，告诉记者自己在澳洲留学期间发现房地产业大有可为，后来放弃金融业的高薪职位，从事房地产投资，目前已在澳洲持有多套房产，每月除去支付银行的贷款外，还有不菲的租金收入。

　　据业内人士介绍，事实上，海外置业的投资收益并不一定可观，房价不会像前几年中国国内房地产市场动辄翻番的爆发式增长，而从在国内房展会上参展项目的推介来看，美国、加拿大、澳大利亚等国家的项目，租金回报从“4%到10%不等”，如果考虑到贷款利息，投资回报并不高。

　　澳大利亚大都会地产发展集团执行董事肯？伍德里(K en W oodley)告诉记者，投资海外房地产并不是每个项目都包赚不赔，要选择好的项目，另外，即便是好的项目也不要期待短期内就有很高的回报，更重要的是所购物业的保值和稳健的增值。

　　而据国内一些代理机构称，海外房地产市场同样有波动，也同样会出现泡沫，海外置业同样要选择时机。德国一家房地产中介公司发布的调查报告显示，欧债危机推动德国房价大幅上涨，已导致该国房地产业出现泡沫。在截至6月的过去12个月内，柏林房价同比上涨20%，德国整体房价同比上涨6%。而美国房地产市场，包括房价、房屋销售和新建房屋等系列重要指标，近几个月份的强劲表现超市场预期，多家机构看多美国房市，认为房屋市场已经走出低谷，但也有一些中介机构对此并不乐观。

　　中国房产信息集团研究总监薛建雄称，目前全球经济都处在低迷期，各国的置业投资机会都不甚理想。所谓的海外置业受热捧，正是太多国外项目来国内推销炒作出来的。以简单的房价收入比和租金房价比来判断发达国家的房价较低，实际上存在很大的误区。房价升值预期的依据应是人口增长能力和收入增长能力， 国家基本上这两点都不满足，所以房价升值空间非常有限。因此海外置业要注意房价走势、汇率、购房政策、管理费用、税费等风险控制。购房者要选择市场秩序稳定、法律健全、商业环境完善的经济体，购房前一定要做好功课，尽量把海外置业的风险降到最低点。 更多推荐