销售回暖减轻开发商融资压力 龙头企业经营策略分化

　 相比前一阶段的销售回暖，传统的“金九银十”楼市显得波澜不惊。从三季报情况来看，销售回暖减轻了开发商融资压力，房地产上市公司通过销售、筹资等渠道获取的资金激增。

　　统计显示，142家房企公司(不含园区开发企业)9月末货币资金合计281.亿元，创历史新高。业内人士认为，房企持有现金情况好转主要是由于销售升温带来了大量回款以及货币政策预调微调在一定程度上降低了融资难度。

　　经营策略分化

　　本轮房地产调控以来，面对融资渠道收紧、市场销售不畅的压力，房地产企业对现金的渴求空前强烈。随着年中市场出现回暖迹象，房地产龙头企业的经营策略出现明显分化。

　　保利地产()三季报显示，9月末货币资金规模达56.19亿元，而今年中报这一数字仅为251.88亿元，第三季度增加了逾百亿元，增幅为41.41%。新开工放缓、销售签约量增加成了保利地产资金大量回笼的主要原因。保利地产三季报显示，1-9月房地产销售签约面积669.20万平方米，销售签约金额756.28亿元，同比均增长超过0%。同时，公司新开工面积958万平方米，比上年同期下降9.77%。

　　万科A则反其道而行之，在第三季度利用充裕的资金优势，大肆扩张土地储备。半年报时，万科A货币资金高达470亿元，处于历史最高水平，而9月末时货币资金只剩余.07亿元，单季度减少17.05亿元。早在年中时，万科A就曾预言，下半年土地供应力度将有所加大，资金实力较强的企业有可能获得更多的机会。万科A在第三季度验证了自己的判断，期间新增项目2个，按万科权益计算的占地面积约148万平方米，对应权益规划建筑面积约76万平方米，占今年以来新增项目权益建筑面积的64%。

　　统计显示，截至9月0日，142家房地产开发公司货币资金合计281.亿元，较6月末的2648.64亿元增加164.69亿元。从历史数据来看，142家房企的货币资金总额从2008年年末的101亿元，一路膨胀至2010年年末的25亿元。不过，随后严厉的调控政策以及紧缩的货币政策，导致房地产企业现金流趋于紧张，此后房企货币资金总额不断萎缩，2011年9月末时降至2181.19亿元。

　　资金压力缓解

　　通过对三季报现金流量表数据分析可以发现，房地产企业资金压力呈现出双向解压的特征，成交量增长带来大量销售回款，货币政策放松使得融资难度降低。

　　在手握现金多于10亿元的房企中，天房发展()第三季度货币资金增长最快，从6月末的不足亿元，突然增加至10.64亿元，增幅高达257.902%。从三季报内容来看，天房发展的资金增厚主要得益于借款大量增加，前三季度取得借款收到的现金高达22.71亿元，而半年报时的金额仅为6.55亿元。

　　统计显示，142家房企前三季度经营活动产生的现金流量净额合计为244.8亿元，而去年同期数据为-761.46亿元，二者对比的差异十分明显。能够实现经营现金流“天翻地覆”的变化，要归功于今年市场环境的回暖。

　　吸收投资、发行债券和取得借款是房地产企业筹资最主要的几个渠道。从具体数据来看，房地产企业在获得投资方面并不具备吸引力，142家房企前三季度仅得到90.6亿元，不足去年同期211.80亿元的一半。另外，受融资渠道的限制，房地产企业没有通过发行债券获得资金。随着货币政策预调微调，房地产企业贷款规模出现快速膨胀。数据显示，142家房企前三季度取得借款收到的现金合计226.05亿元，较去年同期的240.2亿元增加885.81亿元，增幅高达7.85%。

　　在银行增加房地产开发贷方面，大型房企由于规模和信用方面的优势，获得了更多资金。万科A、金融街和华侨城A取得借款收到的现金分别同比增加116.69亿元、95.1亿元和62.49亿元。
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