房产市场寒意消退 盈利逐季改善明年预期乐观

　 销售业绩逐季上升 结算洪峰年底蓄力

　　月以来，楼市销售开始复苏，在经历7、8月成交高峰后，房企经营业绩得到较大改善。Wind数据显示，沪深两市152家上市房企前三季度共实现净利润70.08亿元，同比增长.44%，其中第三季度净利润同比增长15.62%，业绩呈现逐季回暖态势，不少房企四季度还将迎来开竣工和结算高峰期。

　　业内人士指出，目前房企的经营环境明显改善，全年业绩有望保持稳步增长。今年销售回暖的局面将为明年一季度上市房企的业绩打下良好基础。

　　市场寒意消退 盈利逐季改善

　　“这是一个似曾相识的冬天。”在今年4月披露2011年年报时，万科(000002)曾为房地产市场定下“寒冷”的基调。不过，月以来销售快速回暖，让房地产市场寒意消退。

　　Wind数据显示，两市152家房企前三季度共计实现营业收入057.80亿元，同比增长17.56%；实现归属母公司股东的净利润70.08亿元，同比增长.44%。其中，第三季度实现净利润11.45亿元，较2011年第三季度增长15.62%。

　　值得注意的是，逐季来看，上市房企业绩呈现出明显回暖的趋势。数据显示，一季度房企业绩同比下降0.40%；二季度业绩出现好转，同比增长6.86%；三季度房企15.62%的净利润同比增幅，较二季度扩大8.76个百分点。房企业绩的逐季好转，也与楼市销售回暖相辅相成。

　　按照国家统计局披露的数据计算，2-4月单月商品房销售面积同比降幅均超过1%，而5月以来降幅明显收窄。特别是7、8月份，全国商品房销售面积同比增幅“由负转正”，较去年同期分别增长1%。尽管9月商品房销售面积同比出现下滑，但下降幅度仅为4%，仍远远好于上半年。正是三季度楼市销售火爆，使得房企的业绩得到明显改善。

　　归功于结算规模的大幅增加，金地集团(5.20,0.00,0.00%)(6008)三季度实现净利润4.18亿元，同比大增271.倍，成为三季度增幅最猛的上市房企之一。华夏幸福(20.79,0.00,0.00%)()、北辰实业(2.7,0.00,0.00%)()等十余家房企三季度同比业绩增幅则在2倍以上。与此同时，万科、保利地产[微博](11.11,0.00,0.00%)()和招商地产[微博](22.70,0.00,0.00%)(000024)等一贯业绩稳健的龙头房企也在三季度实现“突飞猛进”，业绩同比增幅均超过90%。滨江集团(8.11,0.00,0.00%)(002244)、万泽股份(4.95,0.00,0.00%)(00054)等房企三季度业绩则实现扭亏。

　　整体来看，三季度业绩出现增长的上市房企共有70家，占比约46%。其中，前三季度净利润在1亿元以上规模的62家房企中，有4家三季度实现业绩增长，占比达到55%。

　　结算高峰来临 明年预期乐观

　　由于房地产收入结算的特殊性，季度间的结算分布并不均匀。通常情况下，四季度往往是房企结算的高峰期。在今年三季报里就有不少房企表示，四季度将迎来开竣工和结算高峰。

　　万科指出，今年四季度是公司的竣工高峰。全年的推盘量主要集中在下半年特别是第四季度。因此，公司预计第四季度的推盘量将处于较高水平，全年实现销售增长应无疑问。

　　荣盛发展(10.16,0.00,0.00%)(002146)表示，2012年公司项目生产、销售进度正常，公司结算面积、结算金额较上年同期将有一定幅度的增长。公司全年净利润有望同比增长0%-50%。

　　“四季度通常是房企项目竣工以及结算的高峰期。从历史上看，房企业绩在四季度都会有明显增长，今年也不例外。”东方证券分析师杨国华在接受中国证券报记者采访时指出，从房企卖出房子到收入结算，有一定时间差。部分房企在楼盘竣工备案后，才确定收入；还有的房企在房屋交付时确定收入。但总体来看，如果竣工量很大，就意味着收入结算也会相应增多。

　　“正是因为各家房企工期和结算期的不同，造成了全年业绩分配的不均衡。但总体来看，大型房企的业绩在今年仍将保持稳定增长，同比增幅在10%-0%不等。”杨国华坦言。

　　从公布全年业绩预告的21家房企情况来看，有15家公司预计全年业绩实现增长，占比超七成。南国置业(4.56,0.00,0.00%)(00205)、滨江集团、重庆实业(8.87,0.00,0.00%)(00076)等房企全年预增幅度均在50%以上。

　　“目前大部分券商对于房地产行业全年业绩增长仍保持相对乐观的态度，特别是大型房企的经营有一定保证。今年销售快速回暖也将为明年一季度业绩打下基础。”一位长期研究房地产的业内人士指出，与中小型房企相比，大型房企占整个市场的份额有所扩大，行业集中度正在提高。“现在前十强的房企占市场的份额已经从2009年的8%左右上升到2011年的10%-11%，今年这个比例还会更高。”该人士直言。

　　作为房企未来业绩“储备”的预收账款，在今年三季度也呈现出快速增长态势。数据显示，三季度末上市房企预收账款合计达到6205.09亿元，创下近三年来新高，较今年年初增长了8.22%，较6月底增长了15.77%。华侨城A(5.89,0.00,0.00%)(000069)、珠江实业(8.68,0.00,0.00%)()等11家房企三季度预收账款环比翻番。

　　北京中原地产市场研究部总监张大伟表示，当前市场已经走出低谷。大部分企业下半年成交量将高于上半年。尽管四季度部分房企可能会控制项目入市规模，但全年销售创新高已成定局。

　　行业利润下滑 楼市竞争加剧

　　由于市场整体转好，房企的生存环境较2011年有了明显改善。目前市场库存压力正在逐步释放，房企的资金情况也得到较大改善。不过业内预计，未来房企的利润率可能将出现下滑。

　　数据显示，三季度上市房企整体销售毛利率为7.85%，较去年同期下降1.22个百分点，较二季度下降1.19个百分点。15家上市房企中，有80家房企的毛利率同比出现下滑，占比过半。万科、金地集团、保利地产等龙头房企毛利率均有所回落。

　　张大伟指出，尽管调控的重压依然存在，但房地产行业已经走出低谷，不过未来行业的利润率可能会继续走低，这主要由于前一阶段房企“降价走量”的因素导致。因此，未来对房企的经营能力要求更高，市场竞争将更加激烈。

　　当前，大型房企不断扩充土地储备规模，在拿地时也更加“精打细算”。“我们拿地的标准是，地块开发的毛利率能超过0%，有能力做的团队就给他们配置地块。”远洋地产总裁李明坦言，公司目前正在控制单个项目的规模。按两到三年的项目开发周期来讲，每个新项目的建筑面积将控制在20万平方米左右。

　　对于三季度以来大型房企纷纷出手拿地的现象，李明表示：“上半年房企销售好起来，手头有钱了，就多花钱，这很正常。这个现象应该会持续到明年一季度。” 更多推荐