楼市政策推动市场整体回暖 市场尚有余力化库存

2015年上半年，受到多重政策利好的刺激，以及市场需求持续释放，国内的房地产市场，一线城市的楼市成交逐步回暖。特别是在“·0新政”之后，楼市的回升势头非常明显。从数字上，2015年上半年楼市非常“好看”，而各大房企也借机发力去库存。今年的五一、端午等小长假大部分开售的楼盘都收获颇丰。品牌房企销售业绩也随着市场的回暖在二季度快速回升，资金面有所改善。中国指数研究院分析认为，今年上半年的势头将会延续，预计下半年市场供应降幅收窄，需求继续回升，全年商品房销售面积将保持2%-5%左右的增长。同时，库存将逐步去化，供大于求压力持续改善，房价有望企稳并小幅反弹，推动市场整体回暖。“目前房地产市场阶段性上行通道已经打开，结合历史规律预计此轮上升空间持续在一年左右。”

行业政策环境逐步转好

2015年上半年，在中央定调稳增长、调结构、促消费的背景下，央行连续降准降息，放松信贷门槛，调整个人住房转让营业税免征期，构建宽松的市场环境，同时积极推进长效机制完善。地方也纷纷出台公积金放松、财政补贴等系列政策，刺激需求促进库存去化，改善性需求获积极支持。多重政策效应叠加影响下，楼市逐步回暖趋势基本确立。

中央定调稳定住房消费，完善市场环境盘活存量。今年两会李克强总理在政府工作报告中表示，“加快培育消费增长点，稳定住房消费。坚持分类指导，因地施策，落实地方政府主体责任，支持居民自住和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。”4月0日，中央政治局召开会议分析研究当前经济形势和经济工作，提出“要完善市场环境，盘活存量资产，建立房地产健康发展的长效机制。”稳消费、去库存成为2015年房地产政策的总基调。上半年多轮降准降息，降低二套房首付，中央层面以金融信贷政策为主的调整进一步刺激购房需求。

前6个月，房贷政策变化成为政策宽松化的主要方式。作为今年最主要的政策分水岭，月0日，多部委相继发布通知调整楼市政策，二套房首付比例降至四成，公积金购买首套房首付比例降至两成，更关键的是个人住房转让营业税免征期由5年降至2年。自此之后，各地楼市便开始了明显的复苏。

除此以外，今年上半年各地公积金政策纷纷调整放宽也为市场释放明显的信号。通过提高贷款额度、放宽首套房和首改房的认定标准、降低公积金贷款使用门槛等，进一步支持自住和改善型需求。即便是一直保持“严厉”的广州公积金政策也开始有所变化。6月11日，在广州市住房公积金管理委员会召开第三届四次会议上，原则上同意了试行开展个人住房公积金贴息贷款业务。

一线楼市成交数据好看

原本，对于今年房地产市场会出现低迷已经是业内的一种“共识”。但在政策环境宽松化的支撑下，上半年的楼市数据却表现得出乎意料之外的“好看”。特别是第二季度，市场出现逆转之后，6月的一手楼市成交更是创下了年内新高。

据中国指数研究院的统计，2015年上半年，50个代表城市住宅月均成交约2600万平方米，同比增长25.5%，绝对量创2010年以来同期最高水平。今年一季度，代表城市月均商品住宅成交面积达到2089万平方米，同比增长2.6%。而二季度以来，央行进行新一轮降准降息政策，加之0新政效果逐渐显现，市场成交持续回升，5月代表城市住宅成交达到191万平方米，6月成交进一步走高，成交超过400万平方米，接近去年12月的历史单月最高水平。

其中一线城市回升幅度最大。一线城市对于政策的影响变化最为敏感，因此在此轮政策放松后的市场回升中，力度最大。据初步统计，上半年一线城市月均成交量75万平方米，同比增幅超过45%，绝对量也为近年来最高水平，其中6月成交超过100万平方米，同比去年增长近1倍。同时，上半年二线城市月均成交66万平方米，同比增长18.5%，三线城市月均成交量1万平方米，同比增长7.0%，增幅仅次于一线城市。

广州在今年前6个月同样也是“先抑后扬”。据房价点评网对阳光家缘网签数据的监测显示，1-6月份，广州一手住宅共网签4.2万套，对比2014年1-6月份的.29万套，同比增长了28.6%。其中，5、6月份全市一手住宅网签套数连续突破9000套，成为“穗六条”以来罕有见到的火爆高位。

下半年广州楼市将继续回暖

“从上半年的政策走向来看，楼市调控的态度已经转变，包括营业税征收年限5改2、二套房贷松绑、降准降息等一系列刺激楼市政策的出台，是上半年楼市回暖的助推器，也为下半年楼市的政策环境定下了宽松的大基调。”房价点评网高级分析师肖文晓认为，下半年广州楼市也将延续上半年的回暖步伐，成交量有望更上一层楼，而随着去化速度的加快，楼价上涨也将成为大概率的事件。“保守估计，下半年楼市成交量将比上半年增加20%以上，而楼价的涨幅有望达到5%-8%左右。”

值得关注的是，经历了上半年的“漂亮”成交数据之后，广州的楼市库存状况已经有所改变。有统计数据显示，截至6月25日，上半年广州一手住宅供应套数为7497套，网签套数为套，供求比为0.9比1，市场消化率为107%，呈现求略大于供的态势，这与2014年平均不到70%的去化率有天壤之别。证明进入2015年楼市的新增供应去化情况良好，市场尚有余力消化历史库存。