业内人士反对陕西出台的限利润率政策 称实际操作性不强

近日，陕西省建设厅出台新规，要求开发商将合理利润率控制在10%左右。

　　这被解读为“升级版”的地方楼市调控新政，有反对者认为，此举可操作性不强，且不合理。如华远地产董事长任志强在微博上表示，此举“既违反市场经济规律又严重违反价格法和房地产管理法”。而有赞同者认为，至少有助于住房开发成本的透明，倒逼地方政府与开发商摒弃暴利思维。

　　对于普通购房人而言，最关心的莫过于，这样的政策会不会促使房价跌到合理区间。对此，业内人士称，开发商都会有之道，而且为有关部门审核提供了寻租空间。

　　“合理利润率为何是10%”

　　王圣学(陕西房地产研究会会长)：从10月16日到现在，陕西这一政策出台有一周的时间。就目前来看，陕西出台这一政策意义不大。

　　西安在陕西房地产市场中占据大约70%的份额。今年1-9月，在全省房地产投资额中，西安占的比例就大约在七成。西安作为一个区域中心城市，房价水平并不高。从横向看，和中西部武汉、成都等城市相比有差距，房价水平大概不到京上广等城市郊区房价一半。纵向上看，这两年西安房价总体平稳，从每平方米6500元涨到7000元的水平。在这种房价不高、市场总体很平稳的情况下，对政策出台背景不得而知。

　　此外，合理利润10%是根据什么定的？为什么不是5%、15%？

　　商品房市场应该遵循市场经济规则，但这种手段还是以行政调控为主。长期的限价、限购已经不符合市场经济规则了。

　　“政府收益占据开发成本大头”

　　宋延庆(兰德咨询总裁)：目前房地产项目利润水平，毛利率大概在5%-45%，净利率在15%-20%的水平。

　　如果来看房地产开发成本，分为几大块：在中西部地区，土地出让金所占比例略低，但也在20%-0%的水平，综合各项税费大概在20%左右，还有近年来越来越高的融资成本大概在10%-20%，此外还有建安成本等。

　　有关部门有时只盯着房价、开发商利润，却忽视了包括土地出让金、各项税费在内的这些政府拿走的大头。

　　范小冲(阳光100置业集团常务副总裁)：在房价的构成中，最大头在于土地价格，然后是政府税费，最后是开发商利润。现在地价太高了，已经拉低开发商利润水平了。

　　“实际操作性不强”

　　陈国强(中国房地产学会副会长)：陕西政策缺少可操作性，原因在于不同企业不同项目拿地、建安成本等千差万别，企业成本控制能力也不一样。监管部门也不可能掌握企业实际成本状况，这对于开发商来说就有操作空间。

　　不应该否认的是，房地产开发过程中存在一定的灰地带，有利益输送。这些情况无法真实地反映在开发成本列项中。

　　王圣学：新规要求划定区域住房销售价格区间，并根据有关标准确定合理利润率。西安建成区域面积就有450平方公里，划成10个片区，平均每个也要四五十平方公里。甚至就是在同一街道、紧挨的楼盘，拿地时间不同造成地价水平不同，原材料价格也不同，房企管理成本、员工薪酬等等都不一样。可能会是同一房价水平、统一利润空间吗？

　　“开发商编造成本太容易”

　　宋延庆：单纯看这个政策效果，我觉得很悲观。开发商都会有之道，例如通过抬高成本数字来提升售价等。例如，开发商可以和施工单位签一个假合同，诸如此类，对于开发商来说太容易了。但是政府部门很难准确掌握企业成本投入真实情况。

　　同时，这还带来另一个方面的问题。企业编造成本，有关部门在审核过程中也会有修改空间，这也就带来了寻租空间，容易滋生腐败。

　　王圣学：新政策的出台对房地产市场也会产生消极作用。西安现在大小000多家开发商，想继续做的就会寻求对策，例如虚开发票，抵消政策效果；而对于一些可能因此不看好西安市场的房地产商来说，甚至可能转让项目、撤出西安。

　　范小冲：都做利润率10%的低价房，不利于土地资源的最大化开发，开发商就只能建保障房水平的房子了，老百姓的更高居住需求不能满足，地方经济发展也会受限。

　　“或引导房企摒弃暴利思维”

　　陈国强：陕西出台“限利润率”政策，本意应该是引导“理性开发、理性消费”。一方面，引导企业形成理性预期，摒弃暴利思维。另一方面，更有利于消费者了解企业开发成本，买房更多地根据自己实际需要而不要受房企宣传的误导。

　　宋延庆：对于陕西新政策的出台，没必要全然否定。陕西特别是西安的房价，在全国许多城市中都是不温不火，是老百姓能够接受的水平。这几年由于一些品牌企业新进入陕西市场，房价出现了一些上涨的苗头。政府部门要压一压这种苗头，可以理解这种出台新政策的初衷。不过方法不是太恰当。

　　范小冲：这个规定的出发点是好的，是为了抑制房价上涨，但是采取的手段不对，说白了是政府管理经济的思维落后，还是计划经济思维。控制房地产暴利，应该采用市场手段，例如可以提高税收，借助已有的增值税等，这对地方政府收入也有好处；但不应是利用行政干预这种“看得见的手”。 更多推荐