房企“众筹”受热捧 对消费者影响有何利弊？

近年来，房企“众筹”新型式陆续上演，早期仅是小范围小打小闹纯粹是营销噱头，而近期开发商将众筹对象扩张到所有市民。近日，碧桂园、万达、万科等巨头房企面对广大投资者的首个“众筹”项目落地，但形式各有不同，有的是纯粹的互联网金融产品，有的是金融产品＋实体。那么，到底什么原因使得房企频刮“众筹”风？“众筹”对房企和消费者有何影响呢？

　　多个“众筹”项目落地啦！

　　企业：万达集团

　　参与项目：1号。

　　众筹模式：该众筹项目投资金额起点千元，投资者即可享受万达广场净物业收入及物业增值双重收益，预期年化收益达12%以上。本项目以万达广场作为基础资产，募集的资金全部投资于只租不售的万达城市商业广场项目。项目标的为万达商业地产2015年新开工且在2016年开业的只租不售的国内城市商业广场项目(万达有权根据筹集情况予以调整基础资产)。

　　众筹门槛：面对广大投资者，每份众筹金额为1000元人民币，认筹起点份额为1份，超出部分以1份递增，最高认筹1000份。也就是投资总额不会超过100万。

　　收益分配：预期年化收益达12%以上，包括两部分。净物业收入分配，预期年化收益6%；每年收益派发日发放；物业增值收益，预期年化收益6%，退出时一次性发放。

　　收益时间：自项目成立日起满一年后的每年7月15日，逢节假日顺延以及退出时一次性发放。

　　亮点：中国互联网金融行业协会会长宏皓认为，万达广场众筹项目实现了资金与实体产业的直接对接，开创了全新的商业地产融资模式。该项目也是迄今为止全国范围以及上海自贸区首个具备实质意义的金融创新项目，是产融结合的有益尝试，是“互联网+”拉动实体经济的典型范例。

　　企业：万科集团

　　参与项目：万科黄埔仓。

　　众筹模式：投资者首先是该楼盘诚意登记客户或是通过网站交付固定金额认筹，通过电脑秒选450名有资格分筹者。将物业竞拍后得出的价格，算出溢价金额，再将溢价金额平均分给认筹并且被秒中有资格获利的投资者。

　　众筹门槛：下诚意金5000元者以及网上报名交付800元认筹金额才有资格参与认筹。

　　收益分配：产品拍卖后按照溢价人均分配，比如4平方米loft公寓最终66.5万成交，溢价0.5万，众筹收益率高达84.72%，即每筹800元投资，收益677.76元。

　　收益时间：一个星期。

　　亮点：该方式只能称之为房企营销行为，通过该众筹活动吸引众多参与者，增加人气，并带动企业营销。当然对投资客来说，在网上用多个名字登记认筹800元，增加被抽中机会，并且一个星期不到就可获得成倍收益。

　　企业：碧桂园

　　参与项目：上海嘉定项目。

　　众筹模式：碧桂园上海嘉定项目将以‘一平方米’作为众筹单位，投资者可以购买，在楼盘完成后，就拥有了某一套楼房整体或者部分的权益。之后，投资者可以选择众筹权利转为产权、直接拥有该套住房，或者是委托开发商卖房后转成收益权。

　　众筹门槛：一平方米作为起拍。

　　收益分配：认购项目众筹金融产品者，可参与项目开发全过程，还可获得份额转让、优惠购房和项目分红等多重收益。

　　收益时间：项目建成后。

　　亮点：开发众筹在融资和营销环节，能够减少贷款、营销等方面成本。同时也有效规避了某些不可预知的市场风险，碧桂园将这一部分的节约成本让利消费者，最终受益的是客户。

　　企业：富力地产

　　参与项目：北京东香河北部新城开发的大型城市综合项目富力新城。

　　众筹模式：富力新城众筹活动，享5折购82平方米两居优惠。

　　众筹门槛：众筹基数仅为1000元。

　　收益分配：众筹成功后十五个工作日内，平台组织众筹房源的摇号。特价房源获得者需在摇号结束后五个工作日内向平台支付众筹收益总额，领取特价房购房凭证，众筹平台依据本众筹规则向投资人返还本金及收益。

　　收益时间：富力新城众筹活动于5月15日正式上线启动。

　　亮点：安居客评估报告显示，富力新城的众筹模式和其他房企的类似，最大不同是这种方式是买房优惠和投资收益兼具的房地产互联网金融产品，对于买家来说更有保障性。

　　企业：远洋地产

　　参与项目：去年11月11日，远洋地产宣布与京东集团旗下互联网金融平台展开合作，在“双十一”期间双方将以众筹折扣的方式，针对远洋地产在全国12个城市的25个项目、近万套房源进行营销。

　　众筹模式：筹购房首付款以及折扣房资格。

　　众筹门槛：京东金融的“小金库”或“白条”用户，支付11元就有抽取资格，其他京东用户则需支付1111元参与该活动。

　　收益分配：按照远洋地产的说法，在“11元筹首付”活动中，京东用户支付11元，将获得筹一套房三成首付款的抽取资格。

　　收益时间：抽取资格结果在活动结束后0日内公布，用户所支付的11元或1111元金额将退回原卡。

　　亮点：根据远洋和京东公布的数据，活动当天共众筹资金1200多万元，远超过1万元的众筹生效门槛，参与人数近18万人，是当年参与人数最多的地产众筹项目。

　　●三大原因使得房企频刮“众筹”风

　　去年开始，房地产企业就已刮起了众筹风，但去年参与的企业不多，形式也较单一，都是以众筹买房为主。但今年，整个行业的“众筹”势头更猛了。总结其原因，主要有三点：

　　1.把“众筹”当成营销手段

　　今 年以来，从各大房企间的营销大战可以看出，他们为了吸引更多的购房者，真的是“拼了”，且规模越大的房企，越敢于尝试新玩法。而众筹，是一个既新颖又能吸 引众多购房者或者是投资者的不错选择。参与这类项目的门槛低，而其给出的回报又很吸引人，自然可以吸引很多人来参与。去年京东和远洋地产在双十一当天推出的房产众筹项目就是很好的实例。当天该项目在一天之内便吸引了超过18万人参与，效果显著。

　　2.便于房企变相融资

　　有 不少业内人士分析，房企参与众筹也是无奈之举，其主要目的是想通过众筹来获得更多资金。例如，万达推出的“1号”商业地产众筹产品，1000元便可作 为进入门槛，单个投资者最多可以认购1000份，预期年化收益12%以上。投资者将钱投入进去，开发商便积少成多，将收集到的资金合理利用，减轻资金运转 上的压力。并且，暨南大学教授胡刚认为，房地产企业本质上还是一个资金密集型的金融企业，通过学习金融界的众筹来达到筹集资金的目的，也是房地产企业在凸显它的金融属性。

　　.“互联网+”概念支持

　　有不少专家认为，房产众筹的流行，其实是建立在“互联网+”这个概念上的。因为国内房地产企业大多数的众筹产品都需借助电商平台的帮助，跨界推出。

　　●房企“众筹”战以哪些方式打响？

　　房企众筹项目多为房企与金融联姻后首胎

　　近半年时间，国内多家房企与金融机构合作，如万达投资快钱，平安投资碧桂园成为碧桂园第二大股东，远洋与京东金融平台频繁合作等。房企与金融平台合作当时虽然被各方解读，但是实质具体内容并没有被公布。然而，不到半年时间，双方联姻终有有结晶了。

　　据了解，目前房企公布的众筹多是通过之前收购的金融平台，投资者现已可以登录快钱平台或下载“快钱钱包”查看项目详情。同时，快钱还将开放转让功能，项目成立三个月起投资者即可选择流通变现。

　　●对房企有何影响？

　　“众筹”或加快短期内资金流动

　　易 居智库研究中心研究总监严跃进表示，从房企参与众筹模式来看，主要有三个动机。第一是快速获取融资，传统购房模式下，是需要走首付加按揭贷款等模式，导致很多人因为种种原因不能入市。而目前通过此类方式，能够化大为小，使得普通购房者也有能力参与此类投资；第二是快速降低融资成本，过去对于房企来说，通过 资金回笼等手段，以及银行信贷等方面进行融资，中间有很大时间成本。而目前通过此类方式，使得融资转移到互联网金融平台上，降低了获取融资的行政效率，且此类资金不会中途撤资；第三是尝新的想法，通过和相关金融机构进行合作，能够为后续建房和售房模式的创新带来基础，后续也可以扩大楼盘的试点范围。

　　安 居客最新报告认为，真正意义上的房产众筹需要开发商在立项之初提前锁定购房人，并用购房人的众筹资金来建房。按照这样的标准，目前既有的众筹模式尚停留在以众筹之名卖房或是投资理财的阶段。但是现阶段更多的通过互联网参与众筹的人士还是把着眼点放在投资本身，他们会把这类众筹的收益与其他的理财产品做比 较，看中的还是其短期的投资回报。但是目前股市火热也带旺了理财产品的受益，商业，目前未必是众筹的最好时机。

　　满堂红市场研究部高级经理周峰也认为，都是房企在销售压力日渐增大的前提下，自有资金及银行开发贷款都被“捆绑”在项目或用地上，这种新的众筹方式，等于把社会上的闲置资金收集在房企的帐户上，可以加快短期内的资金流动，有利于开发商的持续运营。

　　●“众筹”对消费者