看懂人口就看懂了房地产 从高考人数预测未来房价走势

2015年的高考即将到来，今年高考报名人数达942万，与去年相比增加了万人，与高峰期2008年高考人数相比，减少108万人。从2008年高考人数达到最高值1050万人之后，高考人数逐年下降。咋看之下，房价和高考似乎没有啥关系，怎么可能从高考人数可以预测房价走势呢？下面我们就对这其中的神秘关系进行分析，看看两者之间存在着什么关联。

　　高考人数与中国人口生育高峰

1949年以来，我国出现过三次生育高峰：第一次是20世50年代，第二次是在196-1966年，第三次是在1984-1990年。目前参与高考考生年龄大体在1995和1996年出生的，已经不再生育高峰期内，无怪乎高考人数不断下降。结合中国历年出生人口数据可以分析，接下来几年，高考人数还将继续减少。
　　看懂人口就看懂房地产人口因素影响房价
　　房地产业内有这样一句俗话——“看懂人口也就看懂了房地产”。这一说法很大程度上反映了人口对房地产的影响。世界上由于人口因素影响楼市的最典型例子是美国，美国的房地产市场曾伴随着人口的增减出现过明显的周期性特征。战后美国房地产出现过三次明显的繁荣期：第一次出现在1945－1955年，第二次出现在1964－1972年，第三次出现在198－1989年，这三个时期间隔都在18－20年左右，都是上次生育高峰期导致增量人口相继进入城市，从而加大市场需求所致。这种情况在我国也已有所表现，1998年以来国内房地产市场的快速发展在很大程度上与我国第二次生育高峰期进入消费期密切相关。所以可以想像，当我国第三次生育高峰人成熟后，伴随着我国城市建设进程的加快，势必会有越来越多的人涌入城市，其对房地产市场需求的推动作用也将不可小视。 这些人会对就业、婚育、房产等社会基本需求产生深远的影响。
　　从高考人数预测未来房价走势
　　从1996到2008年，我国高考人数快速攀升，到2008年达到1050后开始下降，虽然2008年人数开始下降，但是大幅下降是从2009年开始的，同时也该认识到，虽然高考人数开始下降，但是每年高考人数依然维持在900万人以上。以中国高考学生平均年龄18岁计算，平均4年大学时间，平均-5年的毕业工作结婚和财富积累时间。初次买房的刚需大致应该是27岁(18 + 4 + 5 = 27岁)！那么选取1996年至2009年高考人数为分析样本，可以大体估算未来房价的拐点出现在何处。如果以2008年考生人数拐点年份开始计算，毕业五年后买房在2017年；如果以2009年考生人数拐点年份开始计算，毕业五年后买房在2018年。由以上分析可知，未来房价拐点将会在2017年到2018年。
　　从高考人数预测未来房价走势，只是从一个侧面去看待房价，并不能真实地反应未来房价走势，影响房价的因素有很多，比如供需关系、国家宏观调控、信贷政策、投机因素等。