二手房交易进入“高税时代” 以房易房仅按差额缴纳契税

　近日，国家税务总局对外表示，房屋等价交换可免契税，而差额交换，仅按差额缴纳契税。现在二手房交易进入“高税时代”，而国家税务总局的政策让不少人看到了省钱的“曙光”。记者在一些房屋交易网站的论坛上也看到，有一些人贴出自己房子的情况和换房的要求，希望有合适的房源可以交换，也有一些亲戚之间想交换房屋但又不知如何操作的，为此记者特地进行了一番调查了解。

　　以房易房无需购房资格

　　房屋交换并非直接换房本名字那么简单，也是有一套流程需要走。

　　记者从北京市东城区房屋权属登记中心了解到，如果是一个区的两套房，第一步需要在当地房管局查清房屋的现状，查明是否存在纠纷，是否有抵押。如果产权明晰，则可进行第二个步骤，就是到地税部门核税，对于需要缴纳营业税、差额契税等税费的业主，在缴纳完相关税费后，就可以到房屋权属登记中心互换房本了。

　　如果两套房不在一个区，情况就复杂一点，但大体流程基本一致，只是要去两个区的房管局和地税局各办理一次相关手续。如果是外地户口，除带上房主的身份证外，还需要带暂住证。

　　东城区房屋权属登记中心工作人员告诉记者，房屋交换是不需要核查购房资格的，业主是以房易房，不是新购房，手中房子的数量没有增加。这对于想换房，又没有购房资格的人来说，或许是一个好途径。

　　除契税外的其他税费等同买卖

　　房屋等价交换可免契税，而差额交换，仅按差额交税，如果采用房屋交换的方式，能为购房人省多少税费呢？

　　1266纳税北京地税工作人员告诉记者，首先地税人员会对交换房屋双方的房屋报价进行核实，参照的标准是各地区的二手房交易指导价，如果报价太离谱，或许核税的标准就将以二手房交易指导价为准了。如果被认定为等价交换，则双方可免契税；如果是差额交换，仅按差额交税。

　　如果是差额交换，契税的税率为%，如果交换的房屋为首套住房，还可享受契税优惠，即90平米以下契税为房屋总价的1%，90-144平米契税为1.5%，144平米以上则无优惠。

　　另据记者了解，由于房屋交换不需要核查购房资格，即使是业主的第三套房进行等价交换也可以免契税。

　　此外，北京地税工作人员还表示，房屋交换时，其他税费也是等同于买卖交易来缴纳。如房屋交换时缴纳的个税、营业税与二手房交易是一致的。

　　置换难配对房源

　　事实上，国税总局对房屋等价交换免契税的说法也是老政策重提。根据1997年10月1日起施行的《中华人民共和国契税暂行条例实施细则》第十条规定，土地使用权交换、房屋交换，交换价格不相等的，由多交付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方缴纳税款。交换价格相等的，免征契税。

　　记者从链家、我爱我家、中原地产等中介机构获悉，目前基本上没有房屋交换的业务。“干中介10年也没碰到过这种情况”，一位中介资深人士告诉记者。

　　北京中原地产分析师向记者表示，在福利分房时代，房屋户型也基本一致，出现了一些交换房屋的需求。但商品房时代，房型多样化，需求也多样化，很难到两个很匹配的房屋。