专家解读：房贷七折利率是否重出江湖？

编者按:月末,央行、住建部、银监会等部门出台新政策:二套房贷首付比例降低,营业税“5改2”,多项利好进一步松绑楼市。房地产业是中国的重要产业,与钢铁、水泥、建筑等多个行业密切关联。同时,房地产市场发展受金融政策影响最大。本轮楼市新政,金融政策的影响几何?新政会否加剧银行不良贷款率?“房贷七折利率”会否重出江湖?资金会否再次大规模流向股市?

采访嘉宾:
中国农业银行首席经济学家 向松祚
中国银行国际金融研究所副所长 宗良
中国民生银行首席研究员 温彬
中国经济网:此次楼市新政降低了二套房贷首付比例,是否会刺激投机性买卖二手房现象?
向松祚:二手房的投机性买卖,我们通常讲叫二手房投资。我觉得这次下调二手房首付比例,可能使得部分投资者会对投资房产有兴趣。但根据数据看,目前对整体房地产市场的投资回报前景并不看好。投资房地产的回报主要来自两方面,一是为了未来房价的上涨,二是买完后租出去,但后者因素比较复杂,即使北上广深这样的中心城市租金收益率也不高,甚至可以讲非常低。投资房地主要是为了涨幅,而现在普遍认为涨幅不会像以前一样飙涨。所以,这次政策对平稳房地产市场会有很好的作用。
宗良:不会出现这种情况。总体上来讲,在宏观市场将来有可能出台房地产税,目前也正在做房地产登记,实际上是为将来房地产政策出台奠定基础。在这种背景下,购买第二套房是真实的住房需求,即改善性住房需求,多数买房的原因是实实在在的、想改善生活的需求,不是投资性的。
彬:经过这几年的发展,我国的整个经济环境,特别是房地产市场发生了变化,从过去的供不应求向供需平衡转变,在这样的形势下,过去房地产二套房的首付比例就显得过于严厉,所以这次从60%下调到40%,一方面对有自住型和改善型需求的购房人来说,降低首付比例会增加他们的购买能力,同时,40%的底线是比较审慎的,按照国际经验,40%可以在一定程度上防止过度炒作房地产市场,防止过度投机导致房地产泡沫的出现。
中国经济网:放松房贷后会不会增加银行呆坏账,如果出现应如何控制?
温彬:这个不会增加,因为不管是一套房首付0%还是二套房首付40%,都是比较审慎的政策。在国际上,0%、40%首付的房贷资产质量是比较稳健的,而且,我认为中国房地产市场不会出现崩盘式的大幅下降。另外,通过房贷和税收政策的组合拳,需求释放后,也会保证房地产市场的平稳发展,不会出现房地产信贷坏账大量出现。
向松祚:这个不会出现。过去虽然房地产市场经历过很多周期,也经过了很多调整,但住房按揭贷款的坏账率在银行所有贷款类别里是最低的。这有两个原因,一是我们对房贷首付比例的控制比较恰当,不管怎么调整,基本上多数首付都在20%以上,不存在像美国次贷危机里出现的零首付;二是中国老百姓对银行按揭负债还款比较在意,刻意通过信贷政策不还款或者恶意拖欠的有,但属极少数。所以,我不认为政策的调整会增加银行的坏账,个人住房按揭贷款是银行非常欢迎的,而且非常安全。
宗良:总体看,银行房贷是质量较好、不良预算较低的一种贷款,是稳定的,而从国际上看,个人贷款占比在国际银行业中都比中国高,国际上占比达到一半,中国目前只有20%,因此,未来在这种方面还要大力发展。另外,改善性住房的贷款客户是比较好的客户,各方面条件较好,加上降息,降低了购房者成本,但一定要防止有的地方借机涨价。
中国经济网:继本轮楼市宽松政策后,会不会有更多宽松的货币和财政政策接踵而来?
向松祚:目前中国经济进入了新常态,我相信房地产市场也不例外,整个房地产市场也进入了新常态,也包括房地产行业的税收、财政、货币政策进入了新常态。我们更多会依靠间接政策调控房地产市场,比如税收政策。对于信贷政策,未来的信贷政策主要是在中央银行的宏观调控下,各家商业银行根据当地市场的情况来调整自己的按揭贷款政策,对于首套房,特别是对刚性需求和改善性住房需求还是要支持的,所以,我不认为会出现大规模刺激性政策出现。要依靠间接式的宏观政策引导房地产市场的平稳发展,我们不希望房地产市场出现“断崖式”调整,也不希望出现过快或泡沫式发展。
温彬:这应该是两方面的。针对房地产当前的情况,一方面,城镇化进程在加速,居民收入还在不断增长,所以住房的刚性需求还在。另一方面,去年以来,房地产库存压力大,特别是在二三线城市和一些局部地区,房地产明显出现供大于求的现象,导致房价下降。通过政策调控,改变过去房地产市场的“非常态”,所以,我认为房地产新政不是稳健货币转向的标志。
宗良:从货币政策角度看,不会有货币政策出现了。房地产的发展不能作为简单的投资品,应是保障民生的重要措施。
中国经济网:如果进一步加大金融政策对房地产的支持力度,下一步会不会出台“房贷七折利率”?
温彬:增加个人住房按揭贷款是大多数商业银行今年的策略,但随着投放额度的增加,利率也将有相应的打折,现在市场已经出现9折甚至更低的88折,但是到7折,银行就会出现亏损,因此,“7折利率”不会是常态性的或大面积出现,当然对高端客户和对银行贡献较大的客户可能会差别对待,打折可能会多一些。
宗良:去年似乎可以这么做,但实际操作中并没有,主要原因是现在资金成本高,银行利率要呈现市场化特点,如果利率过低,银行就没有盈利了,亏本赚吆喝,干的不会太久,所以,按市场化运营才能保证政策的有效推进。
向松祚:我个人认为现在不需要出台这样的政策,国家政策让银行对房贷的优惠都用到顶,当然不同的地段和楼盘可能优惠会有不同,但我个人认为这种政策至少在现在没有出台的必要。
中国经济网:由于银行净利润增速放缓,会不会出现银行“刻意”压缩房贷额度的情况?
宗良:总体上看,银行房贷增速快,这一部分资产较稳定,不会像企业贷款短期出现很多不良贷款。从今年1、2月份的房贷量看,房地产市场的贷款增加了2.1万亿左右,主要体现为个人按揭贷款的增长,个人按揭贷款是银行比较愿意做的。居民为了改善住房条件,银行应该给与适当的支持。
温彬:这个不会。很多银行都将房贷作为今年的一个主要投向。前提是房贷在银行信贷中是比较安全的,因为是房产抵押,首付至少有0%,所以风险比较低。当前,一些产能过剩行业本身信贷需求不旺盛、信贷风险上升,因此,银行会继续支持个人住房按揭贷款。
向松祚:不会出现。商业银行对个人按揭贷款非常欢迎,不良率也比很低。银行收入和利润的下调也是正常的,过去几年增长过快,现在银行利润增长变慢是回归常态和正常的增长。不会对按揭贷款额度产生影响。
中国经济网:有人认为,对购房者来说首付降低了,但每月还贷额度增大了,这项政策“利好”还是很有限的。
向松祚:这个问题要权衡,实际上,降低首付比例不意味着大家都是按照这个政策比例执行,买房可以一次性付款,也可以首付50%、70%这样,然后少贷款,这只不过是一个政策界限,最少首付应该这么多。我觉得这是个人的自主选择,同时,商业银行也会有自主的选择,这种担忧虽有一定道理,但不会出现这种现象。
宗良:我觉得这是一个伪命题,有人提出的这个质疑是错误的。首付想付多少就付多少,40%是政策是给出的一个选项,不是必要条件。如果有能力多付首付或者提前还款都是可以的,这样贷款就少了。所以,不存在这个问题。
温彬:央行在去年11月和今年2月底连续两次降息,住房公积金利率也降低了,不能静态看首付降低后贷款总额增加,还应看到银行前期下调房贷利率,所以,总体看,对刚性需求还是利好的。
中国经济网:有股民说,此次救市政策拯救不了房地产业,只是“拯救了房地产股”,多数资金可能流向了股市。
宗良:从本意上讲,我希望房地产市场保持平稳健康长远的发展趋势,市场走势太低或太高都不合适,太高会出现风险,太低会导致房地产短期内大跌。房地产作为重要的产业,保持持续稳定发展是必要的,因为它涉及到广大民生。第二,房地产有利于我国经济的平稳发展。这两年,房地产投资增速下降,我们希望不要过快下降,保持平稳的增长有利于经济发展。第三,就是你提到的这个问题,少数房地产企业获得资金后,得到快速发展有利于整个市场的平稳发展。如果有少数资金流向这些房地产企业和它们的股票,我认为也是在合理范围内的。
向松祚:我觉得是一个短期现象,我不认为这项政策可以挽救整个房地产市场。因为房地产市场的发展最终取决于刚性需求,我们的政策调整是希望房地产市场平稳过渡,而政策的调整是否能刺激需求要看当地市场的情况。在这个调整中,一些负债过高的房地产公司,特别是中小型公司可能破产。根据我们掌握的数据,有很多刚性需求甚至二套房需求已经满足了,政策对这方面的作用有限,甚至对有些开发商并不会产生效果。短期内,房地产板块可能有好的表现,但不意味着房地产市场都会向好。我觉得还要看房地产公司自身的负债率、现金流和项目是否良好。
温彬:现在中国的房地产市场已经从过去的快速增长转变为平稳增长,短期来看,这个政策对市场利好,有刺激作用,从长期看,是否会缓解房地产市场库存,这可能是影响未来房地产股票的一个重要前提。