允许未开发房地产用地转型 2015年楼市政策或将持续宽松

“两会”后，关于楼市新政的猜测一直不绝于耳，月27日，国土资源部、住房城乡建设部联合下发了《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》(以下简称《通知》)，新政的靴子终于落地。文件明确要求各地合理安排住房及其用地供应规模，优化住房及用地供应结构，在楼市高库存地区，减少住宅用地供应量直至暂停计划供应，允许对不适应市场需求的住房户型做出调整，允许未开发房地产用地的转型。

楼市新政将对房地产市场带来哪些影响？专家分析称，此次新政的出台，并非“救市”政策，主要作用在于调整结构、规范土地市场秩序、保障民生等方面，同时还将助力三四线城市的库存去化。但由于种种现实因素的制约，新政实施效果还要看各地出台的具体政策。另外，专家还预测，在当前利好政策频出的态势下，后市楼市政策或将持续宽松。
要点一：合理安排住房及用地供应规模 高库存地区暂停土地供应
《通知》提出，要合理安排住房和其用地供应规模。省级住房城乡建设主管部门要加快编制本地区的住房建设规划及年度实施计划，对住房的建设总量、供应结构、空间布局和开发进度等统筹安排。对住房供应明显偏多，或在建住宅用地规模过大的市、县，应减少住宅用地供应量直至暂停计划供应；住房供求矛盾比较突出的热点城市，应根据市场实际情况有效增加住宅用地供应规模。
对此，亚豪机构分析，该项政策符合中央分类指导、因地施策的调控原则。在库存高企的三四线城市，一方面要控制房地产市场的进口，减少土地供应，另一方面还要打开市场的出口，提振经济、增加购房需求，才有可能逐步缓解区域房地产市场的供需矛盾。
但北京市房地产业协会秘书长陈志在接受房产频道采访时表示，在住房供应明显过量的城市，即使住房和土地结构调整，需求也不会很快增加，库存的消化问题短时期内仍难以解决。中原地产首席分析师张大伟也谈到，很多三四线城市的库存积压已经非常严重，一些城市即使在“救市”的情况下，依然有崩盘的风险。
同时也有专业人士提出，此项政策或将面临执行难题，亚豪机构指出，要地方政府压缩土地供应，也就意味着减少土地出让收入，对于地方财政收入过度依赖土地出让金的城市来说，能否按照部委的要求落实执行还是一个未知数。
要点二：优化住房及用地供应结构 允许未开发房地产用地转型
《通知》提到，要优化住房供应套型，促进用地结构调整。对在建商品住房项目，在不改变用地性质和容积率等必要规划条件的前提下，允许对不适应市场需求的住房户型做出调整，支持居民自住和改善性住房需求。房地产供应明显偏多或在建房地产用地规模过大的市、县，可以根据市场状况，研究制订未开发房地产用地的用途转换方案，用于新兴产业、养老产业、文化产业、体育产业等项目用途的开发建设。
这条规定为滞销地块及项目提供了新的机会，开发商手中的高风险地块可以申请改变产品类型，滞销项目可以申请调整户型产品，从而打破市场困局。我爱我家集团副总裁胡景辉分析，该政策有助于解决目前我国三四线城市库存过剩、土地供应无序的问题，将从供应和消化两个方面逐步扭转供大于求的问题，逐步稳定房价。
但该项政策也或许将面临执行阻力，亚豪机构指出，不同性质的用地在拿地时的成本差距较大，以北京为例，2014年出让的地块中住宅用地的楼面均价为元/平方米，而商服用地的楼面均价仅为8549元/平方米，如果涉及到养老、文化、体育等用地，地价水平往往更低，开发商把高价拿到的土地转换为低价值、回报周期长的用地类型，如果政府不给予一定补贴，必然会影响到政策的落地实施。
要点三：统筹保障性安居工程建设 “保障”“去库存”效果兼顾
文件还提到，要进一步加大住房保障货币化工作力度，市、县可整体购买在建房地产项目用于棚改安置房和公共租赁住房，或将尚未开工建设的房地产用地转为棚改安置房和公共租赁住房用地的。
分析认为，该项政策有利于实现“保障”和“去库存”的双重目标。在陈志看来，很多城市一方面有着楼市高库存的压力，一方面存在大量的棚户区改造的要求，政府通过把一些商品房转化为安置房和公租房，把保障房建设和去库存、调结构相结合，可以减少社会总的财富的浪费，这是比较合理的。
分析：“托市”并非“救市” 后续楼市政策或将持续宽松
“两会”后，关于楼市即将出台“救市”政策的猜测甚嚣尘上，但对于此次调整，多位专家认为是“托市”并非“救市”，在陈志看来，此次政策谈不上是“救市”政策，“调”的意味更多。胡景辉也认为，《通知》总体与我国新常态下的宏观经济政策相吻合，表现出“控规模、调结构、讲秩序”的特征，是调整结构、规范土地市场秩序、保障民生，控制和消化库存的举措。
陈志还提到，这一文件实际是对2015年政府工作报告的一个落实，是原则性、指导性的意见，但相关政策的落地还要看各地出台的具体政策及落实情况。
对于后市楼市政策走向，张大伟分析，2015年房地产政策将延续去行政、重市场的调控思路，已经有多地发布了房地产刺激政策，预计后续各部门都会出台类似政策，并且有望在营业税征收、一线中部分城市限购等环节进一步放开，地方政府还将非常直接的出台税费减免、购房补贴等多种“救市”政策。