交房程序本末倒置 业内透露主要提高物业费收取率

　记者连日调查发现，在上述三大环节中，一些不合理的做法大行其道，有的甚至已经成为“行业惯例”，给消费者利益带来了种种隐患。

　　为保护消费者合法权益，今起，本报推出“关注购房售后潜规则”系列报道，一一探访房地产销售市场上种种不合理、不合法的做法，并积极寻求这些问题的解决之道，敬请关注。

　　近日，武昌的彭先生高高兴兴跑去收房，却被开发商和物业公司设置的收房程序“雷到了”。

　　先看货，再收货，这是任何一项交易应该的程序吧?但这家开发商和物业，没有这么操作。开发商要求彭先生先签字收房，然后再缴纳几千元的物业费，如果要马上装修，还得缴纳一笔押金。这些费用缴清了，最后才能领钥匙，在相关人员的带领下验房。

　　“不签收不交物业费的话，对方根本不给我钥匙看房。”彭先生的疑问是，如果这些手续都完成了，似乎表明他没看房，就认可房屋没有任何问题。

　　不仅是彭先生一人有这样的遭遇。记者在调查沌口、徐东等六大片区多个楼盘时发现，几乎所有的武汉购房人，在面临新房交付时，都要走这个“本末倒置”的程序，而这已然成为武汉市场的“惯例”。

　　收房：先签收后再交费

　　彭先生准备跟开发商耗下去。但令他气愤的是，开发商和物业丢下话，“甭管你拖多久，物业费都要从开发商定的交房日开始算。”

　　也就是说，即便这套房子没有交付，他也必须开始承担物业费，似乎已被视作“交房”完成。

　　相比彭先生被“突然袭击”，市民张华虽然提前做了准备，却依然难逃收房程序“倒着走”的遭遇。张华购买的是位于三环外某精装房，由于担心质量，在合同约定的交房日前，他就一再给开发商打电话，要求提前看房。

　　“禁不住我磨，他们同意让我看看房子。”张华说，但看房果真只是“看”。面对他提出的地板上有霉点、洗手池边缘不平整等一系列问题，对方根本都不做记录，更谈不上整改。

　　上个月，开发商终于通知张华去交房。张华满心欢喜以为这些问题都能解决了，结果对方在电话里说，“现在钥匙已经全部交给物业了，收房通知书也寄出，到时候您必须先签收、交物业费，然后才能验房，我们再记录您提出的问题。”

　　“不是说不信任开发商，我花100万买了这个房子，不能凭白无故就收下吧?”张华说，尤其该房还是精装房，其他问题不说，开发商送的炉灶、卫浴，跟合同上规定的是不是一个牌子?“总得先看清楚才能收吧!”

　　说法：方便收取物业费

　　“你说的不是我们的客户吧?”昨日，记者就上述交房流程问题，询问某开发商人士，对方首先如此反问。在得到否定的答案后，他对记者直言“武汉所有商品房都是按这个程序走。”

　　随后，记者以客户身份调查了武汉沌口、徐东、古田、南湖、后湖、光谷等六大片区上十个进入交房期的商品房小区，相关工作人员都表示，交房程序是签收——交物业费——领钥匙、验房。

　　为何会出现“本末倒置”的程序?上述开发商人士透露，主要是为了“提高物业费收取率”。

　　记者了解，一般新小区第一年的入住率非常低，甚至只有0%左右。以一个千套房屋(假设都为100平方米)小区为例，按2元/平/月收物业费，物业公司年收入为72万。

　　“这种规模小区，物业至少40人，1年人工加维护、水泵房电费等成本过百万。”武汉一物业公司人士透露，如果这0%人中由于各种问题再拖欠物业费，物业就亏得更多。正因如此，在新小区业委会尚未成立，并招标物业公司之前，大部分首个入住的物业公司，都是开发商旗下的公司或至少业务关联度很高，且头2年开发商还会补贴物业公司。

　　“几乎所有开发商都会把交房，委托给物业操作。”前述开发商业内人士透露，物业又在里面添加了先交物业费、再领钥匙验房的附带条件，而业主签收，是缴纳物业费的前提。“这都是为了让物业费收得更全、开发商补贴更少。”

　　律师：典型的霸王条款

　　这种“本末倒置”的程序，“方便”了物业公司，却让业主陷入被动。

　　“许多业主收房时不了解基本常识，不管有没有达到交付标准，就把字签了、钥匙收了，这会让以后维护自己的合法权利变得很被动。”湖北维力律师事务所彭晓红律师告诉记者，如果客户已签收房屋且缴纳物业费，将被视为“认可房屋质量没有问题”。

　　彭晓红认为，在买卖合同中，“先验后收”是通常的交易习惯。“先收后验”的交易习惯点的存在，绝对是一种非正常现象，具有典型的霸王条款性质，与市场经济的基本原则相悖。记者查询《消费者权益保护法》发现，其第十条明确规定：消费者享有公平交易的权利，在购买商品或者接受服务时，有权获得质量保障、价格合理、计量正确等公平交易条件，有权拒绝强制交易。

　　实情：开发商的小算盘

　　这种“本末倒置”的程序，可能给购房人造成潜在损失，但记者咨询武汉市房管局后获悉，签收、交物业费、验房，流程到底如何排序，并没有一个明确规定。

　　不过，没有明确规定，并不代表开发商、物业公司“先签后收”模式，在法律上就能站得住脚。

　　“开发商这种流程设置有没有道理，最终还是要看合同约定。”武汉某开发商营业部总经理对记者透露，开发商之所以这样设置，无非是仗着对流程更熟悉而已。

　　记者了解，目前武汉购买新房的购房合同都是标准合同，但在合同中，并没有任何关于看房、验房前是否需先缴纳“物业费”的内容。“从合同上讲，交房的确与缴纳物业费，没有关联，属于单方附加条件。”上述人士坦言，也就是说，开发商说必须先签收、交物业费，再验房，没有合同依据。

　　实际上，开发商按合理的交房流程操作，最大的担心无非在于，看房、验房的时候，被发现有问题，然后业主私下“串联”，都拒绝收房甚至向开发商索要赔偿。

　　要知道谁解决问题

　　据记者了解，如果业主对交房流程有异议，可以向武汉市开发办等机构投诉，他们到现场核实情况后，会要求开发商更改不合理的程序，开发商更不可能强制业主按“本末倒置”的流程走。

　　退一步说，即便按不合理的流程交房，如果房屋真有质量问题，再加上物业费已经缴纳，“双重”损失下，业主也有渠道可以减轻损失。“开发商一般多会委托物业公司进行交房，这个时候物业公司已经接收小区，并产生维护费用。”武汉市房管局物业处人士解释，这个时候开始，就应该缴纳物业费。

　　不过，房屋交付给业主时，必须具备“交付条件”。“如果的确发现质量问题，这个房源就相当于一个残次品，就不具备交付条件。”物业处人士认为，业主有权利要求开发商维修。“而在开发商维修阶段，通过协商，可由开发商负责缴纳物业费用。”

　　从这个角度看，如果在交房过程中，出现物业费、房屋质量等方面的问题，业主应该开发商协调，而不是跟物业扯皮。

　　正常收房程序四步走

　　1、查验开发商《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《竣工验收备案表》、面积实测表、管线分布竣工图等资料。

　　2、核实房源实际面积，对比合同对房款多退少补。

　　、实地看房、验房，查看质量有无问题。

　　4、如果没问题，再去缴纳相关费用并签收。若有问题，需要同物业人员确定解决方案和解决日期，看解决结果是否影响收房，若影响，需要进行交涉。
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