紧急“点刹”抬头地价　限制高端住宅交易

　十月临近，住建部相关负责人表示，适时对执行调控政策不力、放松调控政策造成房价过快上涨的地区实行问责。上海、北京、广州等地相继重申或出台新措施，防止房价超出年度控制目标。

　　紧急“点刹”抬头地价

　　近日，为了稳定市场预期，北京市国土局宣布暂停10宗地块出让。在此之前，本来可能成为9月最热地块的朝阳区来广营住宅用地在获得一次报价后，也被暂停出让。此外，原定于9月21日出让的上海黄浦江沿岸综合开发用地也被叫停。除了在土地出让时紧急叫停外，上海和北京也相继发文重申严格执行限购政策，加强限购审核。

　　多位业内人士将北京和上海两地的紧急措施称之为“点刹”，目标很明确，就是让房价“减速”。22日于中欧工商学院举行的第三届中国房地产业高峰论坛上，中国房地产业协会副会长朱中一明确表示，当前以房价为调控目标是符合民意的，要抑制房价的上涨，首先要抑制土地价格非理性上涨。

　　即便如此，土地市场还是出现了明显的回升态势。中原地产市场研究部统计数据显示，仅20日－26日这7天时间里，北京就推出10宗地块，土地出让金合计达118.69亿元，而北京上半年的土地出让金仅144.88亿元。

　　中国房产信息集团研究总监薛建雄认为，最近全国主要城市高单价、高总价的地块次第出现，已经明显影响了周围区域市场以及整体市场购房者的预期。因此，土地市场的异动将会影响楼市调控成果，在此背景下，地方政府采取措施放缓土地出让节奏在情理之中。

　　限制高端住宅交易

　　一些城市则暂时叫停“高价住宅”的入市。24日晚，广州市国土房管局宣布对市区个别异常高价的住宅项目采取限售措施。主要原因是“近期中心区域高价项目成交增多，导致总成交量占比提高，造成广州全市均价结构性上涨”。特别是最近珠江新城等中心城区个别高端高价住宅项目定价偏高，开盘后出现大量集中网签情况，推动了全市均价异常上涨，造成市场的不正常波动，误导市场预期。基于此，对个别异常高价的住宅项目暂时采取适当限制预售规模、控制交易节奏的措施。

　　上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为，短期来看，限售高价房对于稳定房价很有效。当前，中央调控房地产的态度非常坚决，7月以来反复强调防止房价反弹，属于调控重点区域的一线城市皆不敢掉以轻心。8月份，全国70个大中城市中，北京房价环比涨幅为0.2%，上海房价环比持平；而广州环比上涨0.%，明显超过70个城市0.06%的平均涨幅。控制高价楼盘上市，就会拉低成交均价。

　　据业内人士介绍，限制高端住宅项目交易的总量和节奏，并不是新招，事实上一些城市都会通过控制高端住宅预售证发放的节奏和交易中心登记的节奏来控制均价和引导市场预期。

　　“这种限售其实就是控制高端住宅的登记量，购房者和售楼处可以先签订合同，无非就是晚几个月去交易中心登记而已。”薛建雄称，市场交易并不会因此而受多大影响，只是如此处理后的均价数据将符合调控目标罢了，可以引导市场预期。

　　“严防死守”使房价没有大幅上涨的空间

　　多家机构在报告中指出，第四季度将是楼市调控“严防死守”的僵持阶段，政策上不会有任何放松，甚至部分房价上涨幅度较大的城市会采取更加严厉的针对性措施，确保全年房价控制目标。在此背景下，预计房价上涨空间很难超过10%。而从房价收入比的合理回归来看，今后一段时间房价的涨幅将低于人均收入的涨幅。

　　9月24日，住建部相关负责人表示，适时对执行调控政策不力、放松调控政策，造成房价过快上涨的地区实行问责。在此之前，国土部也发文要求重点监测土地溢价率过高，土地底价设定过高的情况，并密集跟踪拿地企业的开发节奏，杜绝囤地。

　　住建部负责人同时认为，未来房价不具备全面反弹的条件。中国房地产研究会副会长顾云昌表示，随着前几个月购房需求的集中爆发，未来市场将进入温和释放期，“金九银十”量价齐升的可能性并不大。如果房价短期内出现过大涨幅，必将招致政策的进一步调控，未来房价趋稳是大概率事件。稳增长是长期诉求，政府会令楼市保持适度回暖从而提高开发商拿地的积极性，进而把控好供应节奏。

　　杨红旭认为，随着美国QE的推出，国际大宗商品价格会上涨，使中国CPI受到输入性通胀的影响，通胀对中国楼市尤其是房价上升有一定推动作用。但房价尚不具备全面反弹的条件。一是政策仍然从紧，投资投机需求受抑，光靠刚性需求，掀不起大风浪；二是开发商存货偏高。虽然总体库存有所下滑，但仍在历史高位盘整，房企还是得跑量；三是开发商资金偏紧。少数大企业资金明显缓解，众多中小房企依然资金紧张，“这些因素都不支持房价暴涨论”。
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