楼市库存压力大政策维稳 购房人持币待购

新年伊始，楼市并没有延续去年的反弹。数据显示，1月份北京新房住宅网签量仅为9687套，相比去年12月份大幅回落51.%，北京的楼市库存也仍然维持在套以上的高线。观望楼市政策走向成了许多买房人持币待购的原因。

　　正值楼市观望期间，近来先后有8位高层官员公开对房地产现状表态，发表了维持房地产稳定发展的言论，掀起了关于楼市走向的猜想。在乐观派眼中，这是利好房地产，将为2015年楼市定调。而在谨慎者眼中，高层喊话并不会左右楼市现状，后续是否会出台具体执行政策，才更应该关注。
　　那么，如何看待高层官员关于2015年房地产走势的言论？对房地产市场会有什么影响？是否决定了房价走势？是否该出手买房了？带着诸多问题，记者采访了多位业内专家学者。
　　从抢着买到抢着卖
　　连夜排队、关系买房已经很少见诸报端了。如今，购房人但凡到了售楼处，销售人员都会快速笑脸相迎，耐心解答买房人一个又一个疑问，并珍惜每一个到访客户的。
　　这是当前大部分售楼处里的真实写照。而就在一年多以前，售楼处的销售员还往往要一个人应付几组甚至十几组的买房客户，而买房人也不在乎是否被怠慢，只要能抢到心仪的户型就万事大吉。
　　售楼员与买房人之间的关系变化，恰恰反映了买卖双方地位的改变。面对地价推着房价不断攀高的局面，摸爬滚打多年的开发商心里都明白，有支付能力的买房人越来越少，为了抓住这些人，以往捂着、压着的做法早就被摒弃，不管是“刚需”还是豪宅，抢着卖都成了首选，把存量房变为现金，才能落袋为安。
　　像以每平方米14.5万元现房价格入市的中赫·万柳书院，取证后第一天就卖掉了12套，而以往豪宅入市的经验是端着架子，刻意控制销售速度。另外，憋了5年没开过盘的东四环泛海国际(楼盘资料)，也在近期推出二期，快速抢收。
　　有类似举动的还有在京城豪宅榜上赫赫有名的盘古大观项目，也在上周集中网签了12套，成交金额达85.79亿元。
　　高层密集喊话 引发业内观点争论
　　从抢着买到抢着卖，说明房地产市场经过去年的调整，已经发生了明显变化。国家高层也从上任之初的避谈房地产，变为主动抛出“对房地产的刚性需求是长期的”言论，尤其是最近一个多月的时间里，先后有8位高层官员公开对房地产现状表态。
　　这样罕见的集中表态，引发了业内的激烈争论。上海易 居房地产研究院副院长杨红旭就认为，在楼市降温的背景下，高层官员的密集表态释放了“稳定房地产”、“放松政策”、“盘活存量房”、“金融扶持”等利好政策。
　　不过，北京房地产业协会副会长兼秘书长陈志，在接受《广厦时代》记者采访时表示，不能简单因为领导人表态，就认定是救市、托市。
　　陈志认为，中央之所以在这个时期发表了对房地产的利好言论，一方面是出于对经济下行的担心，需要房地产行业起到救经济的作用；另一方面，又担心房地产有可能过热。所以虽然表了态，但在随后并没有相关职能部门出台具体的措施。
　　陈志解释，多位领导的发言表态，都没有对中长期的房地产发展和规划展开具体描述，比如税费如何改革、房产持有税如何征收，这些对购房人决策起到影响的政策，并没有给出更确切的说法。
　　陈志认为，房地产对于普通百姓来说仍是最重要的投资，而大部分买房人已经不再简单因为领导人的讲话就做出置业决定，加上未来征收的房产税税费如何执行并不明确，导致了此番高层密集表态，释放利好后，楼市成交并没有明显变化。
　　房价涨跌走势引分歧
　　去年四季度的楼市回暖和今年初高层对于房地产市场的利好表态，让不少业内专家“笃定”今年房价将出现回升。
　　根据亚豪机构统计数据显示，1月北京商品住宅(不含保障房)成交均价为元/平方米，环比上涨6%，同比也出现5%的涨幅。
　　对此，亚豪机构副总经理任启鑫分析认为，从成交价格来看，基于高地价背景之下，大量高价纯新盘不断入市，直接拉升了整体市场均价，而随着限价完全解禁，大量10万元豪宅项目在2015年逐渐入市。他预计，2015年北京住宅市场均价上涨趋势已成定局。
　　对于市场的整体判断，陈志则并不那么乐观。他认为，北京楼市实际上整体过剩的状态已经进入临界“状点”，只是局部出现短缺。而局部短缺表现在某些户型和产品短缺、某些热点区域项目供应短缺。但整体上看，自住房的加入，让商品房供应一直处于过剩的状态，即便是经历了去年四季度的成交回暖，楼市库存仍维持在套以上。
　　另外，陈志认为，虽然因为高地价倒逼高房价的原因导致统计上看楼市成交均价还在上涨，但实际上，成交量却下来很多。他预计未来二三年市场都不一定会很好，特别是一些过热的区域。
　　北京今年将执行“对冲”的楼市政策
　　虽然楼市未来走向并不明确，但这并不妨碍房企的拿地热情，随着1月0日绿地以45.16亿元的总价、27%的溢价率摘得昌平北七家地块，北京土地市场1月份交易落幕。
　　据伟业我爱我家市场研究院统计，北京土地市场在1月份已经完成共计12宗、建设用地面积共92.71万平方米的土地成交。总成交金额已经达到了42.28亿元，其中宅地出让总金额达25.86亿元。12宗土地平均楼面价达到1425元/平方米，比去年1月上涨了20.6%。其中，宅地平均楼面价达元/平方米，比去年1月上涨25.1%。
　　地价的飙升不可避免地带来房价的上升。但陈志认为，今年北京将执行“对冲”的房地产调控政策，并且随时有可能对市场进行调整。他解释道，虽然北京市已经明确表态不放松限购，但一旦市场成交非常低迷，限购的强度就有可能调整为更加有弹性，更加有操作空间。相反，如果楼市过热，政策也可能更加严格。因此今年市场即使出现波动，也不会大起大落。
　　另外，陈志预计，新年过后的月至5月份很可能又是一个购房窗口期。