刚需还能撑多久 政府加大保障房建设力度房产税进入立法

1月21日，李克强总理在瑞士达沃斯出席了一场对话会，就对话会代表提出的中国房地产市场持续降温的问题，李克强总理表示，当下中国房地产市场的确面临一波调整，但这是正常的，而且从长期来看，房地产市场的刚性需求是不变的。此外，李克强总理还表示，中国政府将加大对保障房建设的投资力度。

房价回调为市场化改革提供必要缓冲

刚刚过去的2014年，我国主要城市的房价出现了集体下行，外界广泛认为房地产市场已经进入深度调整期。这种景况，在过去10多年不仅极其罕见，而且就其所表现出的结构性调整特征，更可以说从未发生。

在2014年之前，我国房价的连续10年高速拉升，由于其旺盛的投机需求，调控政策非但无济于事，还引来了推高房价的质疑。房价过于高企，也让舆论对房地产市场的健康感到忧虑。

客观而论，2014年房价发出阶段性拐点的信号，这其实是一种合理的回调。房屋租售比(房屋租金与售价之比)是判断房价是否合理的一个重要标准，在国际上，合理的租售比一般界定为1∶00到1∶200之间，过高就意味着房地产泡沫的出现。而我国自2010年以来，全国各大城市的房屋租售比却普遍高达1∶600—1∶400，已经远远偏离合理区间。

从这个角度看，2014年房价的阶段性回调，不仅是正常的，亦是相对必要的，这可为我国楼市未来的真正市场化，提供一个必要的缓冲期。正因为此，政府在此轮房地产调整中，已日渐淡化行政干预的努力。尤其是2014年12月，中央经济工作会议在部署2015年的经济工作时，在确定经济新常态的基调的同时，没有提及房地产行业，也显示了楼市调控“去行政化”的政策方向。诚然，我们也不否认的是，在2014年楼市的相对不景气中，部分地方政府(以及个别部门)，仍然出现了违背市场化的调控手段和方式。

当然，城镇化不断拓展，对住房的需求不会减少反而会增多，此类“刚性需求”的存在自然为楼市提供一定的想象空间。但刚性需求一般指的是自住需求，不同于此前导致房价暴涨的投机性需求，虽然有利于楼市回暖，但并不会改变楼市市场化的走向。

楼市调控去行政化是大势所趋

尽管存在些许乱象，但识别2015年楼市的方向，我们仍应看主流——未来，随着农地入市和房地产税立法工作在中央层面的加速推动，房地产政策的去行政化走向市场化的方向，必将更加明朗，过去那些行政化的楼市调控方式彻底淡出也将是历史必然。

首先，在农地入市方面，改革将在十八届三中全会确立的细则上加速展开。我国房地产市场的行政化彩，很大一部分来源于地方土地财政的强势地位，2015年和未来几年，农村集体用地流转制度的试点和加速确立，在确保农民经济权益得到充分保障的同时，也将改变地方政府在土地财政中的强势地位，进而推进房地产行业的市场化。

其次，2014年12月，中央停止了房产税扩容，转而推进房地产税立法。早在2011年1月，上海和重庆已经启动了房产税试点，在此基础上，试点城市的扩容也在热议中逐渐成为共识。但由于房产税试点中出现的一些问题，中央决定转为推进房产税立法。目前，已有财政部相关人士表示，在房地产税加快立法的基调下，2015年可能进入立法程序。

无论是2011年的房产税试点，还是当前的房地产税立法，均有利于房地产行业的市场化。当下中央推进房地产税立法工作，以此取代存在法理争议的房产税扩容，将有力地推动地方政府早日告别弊端丛生的土地财政和短期有害的行政调控。

需要注意的是，在房地产行业市场化的大趋势下，政府还将加大对保障房建设的投资力度，这正是“保障的归政府，商品的归市场”的楼市新常态的应有之义。棚户区、城中村改造和保障房建设的巨大需求，这说明处于调整期的房地产市场，未来仍然存在较大的想象空间。或者可以说，对棚户区、城中村改造和保障房建设计划的投资，可以实现对房地产市场和经济全局的“微刺激”，这将有助于实现此轮房地产市场调整和进入经济新常态的平稳过渡，确保房地产行业的市场化改革能够顺利进行。

当前的房地产市场，已经正式迈向深度市场化改革阶段。而本轮房地产市场的深度调整，标志着我国房地产行业已经告别“黄金时代”，进入新常态。但我国房地产市场还将长期存在的刚性需求，意味着房地产行业仍然具有想象空间。就当下而言，我们需要更加有力的市场化改革，确保房地产行业可以顺利通过这一结构性拐点，进入“白银时代”。