全国70个大中城市住宅销售价格变动 期未来楼市可能出现变盘

据国家统计局公布的全国70个大中城市住宅销售价格变动情况，7月新房价格环比上涨的城市由6月的25个上升至50个，二手住房价格环比上涨的城市也由6月的1个增至8个。可以说，7月份房价出现全国性的“普涨”，是二季度以来住房需求急剧释放的集中反映。但随着购房动能减弱，且经济下行压力不减，预期未来楼市随时可能出现变盘。

　　首先，楼市前期“量价齐升”并未带来预期的房地产开发投资增长，这表明房地产开发企业对未来楼市运行的预期总体较为谨慎。2012年1至7月，全国房地产开发投资同比名义增长15.4%，增速比1至6月份回落1.2个百分点；其中，住宅投资同比名义增长10.7%，增速比1至6月份回落1.个百分点。无论是土地购置面积还是新开工面积，均出现了明显回落，反映出当前房地产开发企业投资开发意愿存在不足。这显然与“房价上涨预期上升”以及“恐慌性购房需求入市”的观点相背离。事实上，经过近四个月喧嚣，8月份全国楼市重归于平静。据中介机构市场研究，4个重点城市8月份前两周的成交量环比下降了5.8%。7月份，全国房地产开发景气指数为94.57，比上月回落0.14点。

　　第二，经济下行压力不减，房价上涨基础被削弱。从7月份宏观经济运行数据看，工业增加值、进出口、信贷等数据均弱于市场预期，反映出经济仍然面临下行压力。从各国情况看，宏观经济平稳较快增长是房价上涨的基础。宏观经济增长放缓，企业盈利下降，居民收入增长放缓，势必减少房地产购买需求，进而带动房价回落。2007年以来，美国经济增长放缓，房价出现了绝对下降。

　　第三，楼市去库存压力依然不减，房地产开发企业资金面总体较紧。7月末，全国商品房待售面积1667万平方米，比6月末增加259万平方米。其中，住宅待售面积增加88万平方米。如此规模庞大的库存以及库存占用的资金规模，仍是当前开发商经营面临的主要困境。据半年报显示，万科6月末存货值由年初的208亿元上升8%至2264亿元，位居各大房企之首。在万科各类存货中，已完工开发产品(现房)81.9亿元，占比.62%，较2011年同期的2.8%略有提升。因此，下阶段加快去库存化进程，加大资金回笼，仍是房地产开发企业的主要经营策略。

　　当前，由高房价带来的高租金现象，已经严重阻碍了企业投资和再投资的进程；与此同时，高房价大幅侵蚀居民购买力，是制约内需扩大的重要障碍。因此，房价停涨或适度回落，符合稳增长的要求。特别是当前楼市需求有可能随着经济增长放缓出现明显萎缩，用今年房地产投资开发下降来分析未来楼市供不应求，进而得出明年房价将会上涨的观点值得商榷。目前，综合各方面情况看，中央对房价上涨已保持高度警惕。在新一轮调控预期下，未来房价和交易量同时上涨的情况不太可能出现。在宏观经济困难仍将持续一段时间的情况下，不排除未来房地产开发企业采取“现金为王”抵御性策略的可能性。所以，要冷静思考当前房地产市场的“普涨”局面。