银行勒紧裤腰带 开发商促销忙回笼资金

据笔者统计，截止到8月4日，46个限购城市中已经有6个城市明确发文或官方默认取消“限购”，目前，除了北上广深等，大部分二三线城市都出现了限购政策的松动。

相比松绑限购，地方政府的“救市”也在升级，比如浙江绍兴既放松限购、又放松限贷；成都、台州通过财政补贴的方式刺激住房消费等。分析此轮地方政府的“救市”， 地方政府土地财政堪忧是最大动因。中国指数院发布的最新数据显示，7月，全国00个城市土地出让金总额为1475亿元，环比减少15%，同比减少49%。

北京为例，7月29日，北京时隔年后再现两宗住宅用地流拍，上海、广州等一线城市已现多宗流拍地块，土地市场低溢价、底价成交屡见不鲜。相比一线城市，二三线城市土地市场降温更为明显。据中原地产统计数据显示，今年6月，6个二三线城市土地出让宗数相较于1月跌幅超成，土地出让金下滑近4成，平均溢价率为4.%，仅占前5月平均值的四分之一。

回顾此轮房地产调控，在中央政府加大保障性住房建设，严格执行一系列限购、限贷政策之后，一线城市房价出现松动，二、三线城市房地产价格出现量价齐跌。但是，由于长期形成的地方政府土地财政依赖，激发了地方政府救市冲动。

事实上，中国的房地产市场历来都是“准政策市”，市场行情随着政策的变化而变化。正是这些问题都没有理清楚，因此出现了头痛医头，政策反复的现象。

回顾历程，住房市场化的方向和道路并没有错，但由于缺乏保障房建设、住房信贷政策、税收分配调节、地方财税改革等多项配套政策，结果房地产带动了GDP，造福了一部分人先富，为地方政府和开发商带来超额收益，但也造成了一定的泡沫累积，社会中出现的既得利益体，加剧了进一步改革的难度，改革面临诸多两难选择。

自200年开始以来，尽管经历了多轮房地产调控，但其目的都是使市场回归理性，但从根本上说，这是由于中国城市化的进程尚未结束，中国城市户均仅有0.74套住房，距离户均1套尚有距离，在2020年之前，中国房地产市场仍处在上升的长期趋势，我们应该抓住的机会。中央政府更期待的是一个和谐的房地产市场，地方政府是房价上涨的直接受益者，因此加剧了其维护房价的意愿，中国房地产调控进入真正的“艰难时刻”。

笔者认为，目前应坚持的房地产调控政策，使得房价出现部分回落，投机性购房被挤出了市场，居民的基础性购房需求得到部分满足，但同时，对于GDP回落，地方政府资产负债表恶化、债务兑付风险加剧的情况，应加强预调微调，改善地方政府财政收支，避免出现地方“破产”。

笔者的具体政策建议包括：1、加快构建住房保障系统。加快棚户区改造，廉租房自住房建设，实现“低端有保障，中端有支持，高端有市场”的市场格局；2、加快消费税、资源税改革，提高地方政府收支能力，摆脱土地财政依赖症；、加快不动产登记制度，推进房产税实施，缩小贫富差距。