财税制度改革 房地产税进入立法程序

  经过半年多的摸索挣扎后，房地产行业并未迎来春天，相反，形势变得越发严峻。在不动产登记制度步步推进、房地产税即将立法、各地房价不升反降、信贷政策不放松等诸多背景围攻下，整个行业笼罩着一层阴霾，并传递出这样一个讯号——地产黄金时代已逝，行业进入下行通道，更有甚者会拖累城镇化进程。

  首先，从制度层面而言，随着财税制度改革的推进，房地产税代替现有的房产税，并进入立法程序已是板上钉钉的事实。经过沪渝两地房产税三年多的试点后，扩大试点范围、完善房地产税制度，已是箭在弦上。现在全国人大已经在起草房地产税立法草案。据财政部财政科学研究所所长贾康预计，房地产税到2016年可能有动作。这一税制改革将涉及国计民生各个方面，首当其冲的，对房地产行业带来的影响不可预计。

  其次，部分城市急剧扩张，盲目建设新区，导致“鬼城”“睡城”层出不穷，楼盘空置率极高。去年一年，国内出现了12座新鬼城。除了熟知的鄂尔多斯外，“鬼城”排行榜中，江苏、河南、湖北、辽宁、云南等地城市均榜上有名。大量空置房预示着房地产市场泡沫破裂的危险，而银行业的现金链条更为堪忧。一旦这些城市的房地产市场崩溃，势必会给当地经济带来毁灭性的打击。由于前期规划的缺失，作为中国房地产泡沫的终极产物，“鬼城”正在三四线城市蔓延。这些城市的高库存随时都是压垮楼市的最后一根稻草。新型城镇化是国务院发展的下一步思路，这将无可避免的面临“怎样预防鬼城”“现有鬼城如何处理”等问题。

  再次，虽然各地方政府想方设法为楼市松绑，但城市房价不升反降。目前，全国已有1个城市松绑住宅限购，占限购城市比例超过60%，接下来半年限购城市将全部松绑，但这种“救市”举措并不能拯救目前的楼市于水深火热中。中原集团研究中心的抽样调查结果显示，“松绑”对楼市“基本没影响”的城市数量占半数。而苏州、无锡、厦门等地的“救市”非但没有拉动楼市实现销售增长，反而都出现不同程度下降。在数据方面，无论是统计发布的70个大中城市房价变动情况，还是中指院发布的百城价格指数情况，都体现了这一严峻的现实。由此可以说明，整个房地产市场正在整体下行，限购松绑降低了购房人入市意愿。

  然后，紧扼房地产行业咽喉的信贷政策非但没有宽松反而有收紧的趋势。在银行里，房地产行业的角已由“座上宾”转为“不良贷款风险”，不少银行已经暂停了房地产业务，而这正是房价全面下降带来的后果。信贷政策不放松，即便各地市全面放松限购，整个房地产市场也无法扭转颓势。央行曾在5月喊话要求商业银行满足首套房贷款需求，但截至目前，商业银行惜贷的现状仍未发生实质性改变。目前14家城市农商行近三成停贷或不涉房贷。在北上广一线城市，首套房没有利率优惠，二套房依然首付七成。即便是在楼市松绑的杭州，部分银行首套房贷利率还出现上浮5个百分点的现象。CRIC研究中心对全国个城市的101家银行调研结果显示，17个城市首套房贷利率都在基准利率基础上有所上浮，7个城市最低上浮10%，郑州甚至最低上浮20%。信贷政策已经成为决定房地产向上还是向下的一个关键点。

  此外，从全国范围来看，房地产开发投资的下降与农民工返乡潮的涌现难以回避。国家统计局发布的《201年农民工监测调查报告》显示，201年，全国农民工总量万人；其中外出农民工环比增长1.7%，而本地农民工的数量则增长.6%到万人。本地农民工的增长速度已经远超出外出农民工的增长速度。大量返乡农民工结不了工资，而房地产行业也同时面临着停工、开发商跑路、工期延期交付的现实。这个问题的存在，一方面影响社会稳定，另一方面，也将对当地经济带来难以预估的影响。然而，在今年房地产形势严峻情势下，这样的事实及趋势正在蔓延。不容忽视的是，国家统计局公布的数据显示，今年前6个月，无论是全国房地产开发投资，还是房地产的施工面积增速都出现不同程度的回落。相伴相生的是，房企的到位资金的增速也比前5月有所回落，房地产开发景气指数也在下滑。

  最后，随着中央反腐决心的体现和反腐力度的加大，官员抛售房产势必会在带来二手房（塘桥镇二手房 ）市场的供应，并引起市场反应。从2014年1月以来起，全国各地的二手房市场，都暗涌着一股官员房产抛售潮。不动产登记制度、“重点发展保有环节房地产税”，是悬在这些人头顶的达摩克利斯之剑。这些都将对原有的房地产市场形成新的冲击。

  综合以上因素来看，房地产行业已经进入下行通道，如果无法处理好这些复杂问题之间的关系，势必会拖累新型城镇化的进程抑或使新型城镇化步入老路。