二手房评估系统是地方政府挽救市场的选择

2014年伊始，房地产市场整体转冷，各地新开楼盘纷纷降价不管是面对央行的5月“喊话”，还是“限购令”松绑传言，房地产市场成交量依然低迷。
  据国家统计局数据显示，一季度全国房屋新建开工面积万平方米，同比下降25.2%，其中住宅面积下降27.2%，全国商品房销售面积万平方米，同比下降.8,%，其中住宅面积下降5.7%，全国商品房销售126亿元，同比下降5.2%。

  然而，房地产增速的下滑 ，直接对固定资产投资的增速构成冲击，在依赖投资“稳增长”的惯性下，地方政府“托市”想法不断。
  近日，笔者了解到，在西北地区一些城市，相对稀缺的教育资源以及利用政府存量房评估系统变相“限降” 房价的做法正在悄然展开。
  楼市遇冷
  “房价下调虽然在意料之中，但是房价下跌得如此之快，确实让人始料未及。”西安某房屋中介公司经理李鸿儒向《中国经营报》记者表示，去年还能卖到每平方米8000元的房子，眼下已经降到每平方米7000元以内，依然少有人问津。
  对于一手房市场，李鸿儒表示，在2014年之前，自己每年都会组织营销团队承接开发商的售楼业务，但是今年却出现例外。他预计今年，西安市的商品房销售环比上年同期缩水会在50%左右。
  陕西省统计局内部的一份资料印证了李鸿儒的预测。
  资料显示，陕西省1~2份土地购置面积仅为.56万平方米，同比下降了84.8%，增速比201年全年回落91.2个百分点，比全国1~2月份平均增速降低91.个百分点。土地成交价款也仅有0.46亿元，同比下降89%，增速比201年全年回落101.2个百分点，比全国1~2月份平均增速低97.9%。
  伴随着房地产市场整体走低，陕西省房地产产业协会会长高晓琳近日表示，目前陕西省房地产产业协会正在配合相关部门做房地产企业调研，整个调研到现在还没有结束。据她透露：“此次房企调研的目的就是走进企业，掌握更多真实的情况。”
  在此之前，6月12日，陕西省物价局正式宣布取消商品房价格备案制度。这项始于2007年12月的商品房价格备案制度一度背负着“驯服房价”的使命，但实施7年来，收效甚微。
  显然，陕西房地产市场的低迷并不是一个特例。搜房网陕西高级咨询师杨俊卿向记者表示，虽然在201年房地产市场还是处于量价齐升的状态，但是进入2014年之后，就急转直下。市场分析人士虽早有预警，但还是落后市场变化。众多二三线城市的房价出现大幅度下跌，即使一线城市也未能避免房价下行趋势。
  6月18日，国家统计局公布数据显示：5月份，全国70个大中城市中，房价环比下降的城市进一步增加，新建商品住宅和二手住宅价格环比下降城市数量双双占比一半，为2012年6月以来首次，并创两年内新高。
  在房地产市场整体走低的背后，地方政府也在频频推出托市政策，以求稳定当地房地产市场格局，其中南宁、天津、无锡、海口、温州等城市已明确发文或明确表示限购政策已做调整之外，福建、杭州、长沙、宁波、沈阳、昆明等城市也频频传出放松限购的消息。
  “学区房”学区房 / 托市
  相对于一线城市抵抗楼市下行的压力，越不发达城市的抗压能力越发显得弱了。
  位于甘肃省最东部的庆阳是甘肃省省辖市。今年初起，该市房价出现回落，地方政府就已经开始构思如何应对。
  “房地产登记信息中，必须备案家庭成员信息，尤其是子女的信息。”甘肃省庆阳市一位房产经销商表示。
  记者致电庆阳市房地产监管部门获悉，庆阳市在房产登记中的确要求对子女的情况进行背书。至于在未来是否会将房产资源和教育资源挂钩，该人士表示，目前还没有出台相关的文件。
  庆阳市房地产登记中心里，遇到正在办理房产过户手续的庆阳市民李明表示，虽然判断庆阳市的房价还会下跌，但是为了子女入学，自己必须提前购房，以此锁定优质的教育资源。“购房之后，在房产备案登记信息中会录入子女的相关信息，但是对于目前所拥有的户口信息不会发生变化，也就是说不会因为买房之后，就随着房产而变成城市户口。”李明亦称。
  但是购房者与没有购房者却在教育资源配置上存在差异。一旦庆阳市限制跨区县择校，那么购房者相对于没有购房者，就多了一条择校的途径，即可在户口所在地择校，又可以在购房所在地择校。
  对“学区房”的刚需挂钩房产销售，这并不是庆阳市首创。在一线城市以及省会城市，房地产项目与教育资源相互挂钩的情况比比皆是。往往在同一区域的房产，由于教育资源的差异，而导致房价差异很大。
  二手房（二手房 / ）评估系统帮忙
  如果说学区房是人为设定的购房需求，凭借调整供需来“托举”房价，在李鸿儒看来，利用二手房评估系统来“限降”的做法更为隐蔽。
  “我的房子实际交易价格只有元，怎么经过陕西省地税局的房产评估系统之后就成了元了，难道我的房子比同区域的新房价格还高？”在西安市二手房交易市场，买房者张明对于评估结果便是不理解。
  让他真正愤怒的是，由于西安地税局的房产评估价格过高，他上缴税金平白多了7128元。
  张明交易的二手房被高估并不是一个个案。西安市二手房交易市场的一位消息人士称，在二手房价整体下行的时候，地税部门的存量房评估价格已经不能够真实地反映二手房市价。
  二手房（金港镇二手房 ）评估系统由地税部门推行并实际应用。推行的初衷是为了规范二手房交易中的“阴阳合同”现象。但是在执行中，该系统对于房价的监控却经常性地迟缓，导致在交易过程中，真实的成交价往往低于二手房的评估价格，致使买房者往往要多承担房屋出售所产生的税金。
  西安市二手房市场的工作人员告诉记者，之所以目前没有调价，是因为还没有接到地税部门相关的通知。
  据统计，自从2014年1月1日，西安市存量房评估系统升级为“杭州”版本之后，到目前为止都没有调整过。陕西景郡房地产信息咨询有限公司分行经理李彦博表示，西安市房价从2014年开始到现在每平方米降价约400元。
  “面对政府二手房系统的高估，大多数房产拥有者会重新考虑是否要卖掉房子。”上述消息人士表示。
  不容回避的事实是房地产交易价格仍然是缴纳房地产交易营业税的主要依据。因此，对于存量房评估系统反应跟不上市场变化节奏，有房地产分析人士认为，这或许是地方政府为挽救房地产市场而选择性默许。