取消住房预售推高房价才是谎言

8月2日，一条关于“商品房预售制将取消”的消息引发大家极度的关注，沪深两市的地产股闻讯大跌。随后，住建部发言人表示：“并未研究取消预售制度，相关传言属谣言。”尽管官方公开辟谣，但一个不争的事实是，呼吁取消住房预售制度的声音并非今天才有。
　　众所周知，内地的商品房预售制度始于1994年出台的《城市房地产管理法》。当年推出住房预售制，是为了解决房企的资金问题。1994年，内地住房商品化的步伐尚未正式启动，开发商规模小，资金短缺，为了推动住房建设，因而借鉴香港的“卖楼花”，建立了具有特的住房预售制度。但从实际操作看，内地的住房预售和香港的“卖楼花”在双方的权利义务、资金支付以及对购房人的权利保障和监管等方面，有着很大的不同。内地的预售制对于开发商极其有利，因而很快发展成为住房交易的主要形式。根据住建部有关部门统计，目前内地各主要城市商品房预售比例普遍在80%以上，部分城市甚至达90%以上。购房者所交的预付款一度也成为开发商的主要资金来源。
　和香港地区的“卖楼花”相比，内地的住房预售制度有两个最大特点：一是在交房之前购房者就支付全款，二是购房者的预付款不是交给第三方监管，而是直接交给开发商。这种制度设计的缺陷是极为明显的：其一，由于一次性的将住房款交给了开发商，无论是房屋的质量，还是购房者与银行的利益都根本无法保障，现实中出现的大量房屋质量纠纷就源于此；其二，在一次性将购房款交给开发商的情况下，资金的安全根本无法保障，今年一些地方出现的开发商携购房款跑路就是一个例证；其三，由于一次性将购房款交给开发商，使得开发商的融资成本极为低廉、门槛很低，开发商不仅白白占用购房者的资金建房，还故意延迟交房的时间，将多余的资金用于开发投资，助涨了房价泡沫。可以说，内地房价暴涨的制度因素有很多，但不合理的预售制度是其中最重要的推手之一。