文章描述： 背景 住宅和土地市场回暖 国务院派出督查组，对各地调控情况进行督查，实际上只是近期一系列“调控组合拳”的一部分。自7月份开始，先是7月5日央行强调金融机构要继续严格执行差别化的各项住房信贷政策，继续抑制投机投资性购房；两天后国务院总理在江苏省常州市调研时强调，必须坚定不移做好调控工作，决不能让房价反弹，造成功亏一篑；7月19日，国土部和住建部联合发文，要求坚持房地产市场调控不放松
国务院派出督查组，对各地调控情况进行督查，实际上只是近期一系列“ 近期调控政策之所以不断释放从紧信号，则缘于6月份全国多数城市楼市和土地市场的加速回暖。房地产市场方面，某数据监控中心监测统计的7个大中城市中，6月有25个城市的成交量环比出现上升。而北上广深四大一线城市6月共签约商品住宅超过.万套，同比去年6月涨幅超过60%。4个城市6月份签约成交面积分别为18.2万、102.1万、104.2万和7.4万平方米，均刷新其在今年的单月最高成交纪录。 成交量回升的同时，房价也一改之前的微跌态势。某机构发布的6月份“百城价格指数”显示，全国100个城市的住宅均价8688元/平方米，环比上涨0.05%，结束自2011年9月以来的连续九个月环比下跌态势，其中45个城市房价出现环比上涨。国家统计局7月中旬发布的“70个大中城市住宅销售价格”显示，70个大中城市房价也在连跌八个月后首次出现环比上涨，其中25个城市房价上涨。 土地市场的回暖速度更为惊人。5月份之前一直处于“冰冻期”的土地市场，仿佛一夜之间就火热起来，广州、北京、天津相继诞生单价地王，上海、南京等城市也连续出现高溢价地块成交情况。前几年已经无数次被验证的地王效应再次显现。据媒体报道，广州珠江新城、北京万柳、天津八里台等地王诞生后，周边新房和二手房价格纷纷应声而涨。地价、房价这一对“面粉”“面包”，再次显现出互相助推涨价的态势。 回顾上半年楼市走势，1-4月，基本上大多数项目都遵循降价促销策略，依靠价格优惠吸引买房人。随着降准、降息等利好出现，以及被之前降价吸引入市的刚需购房者越来越多，市场的观望气氛开始被打破。5月份，一些城市楼盘缩小优惠幅度，以及地方政府对政策放松预期的增强，开始出现买房人的抢购现象，接着就是似乎“顺理成章”的“量价齐升”态势显现。 现实 GDP增速下滑和卖地冲动 恰恰就在“量价齐升”情况开始“露头”的时候，一系列“组合拳”相继袭来，为逐渐升温的房产和土地市场适时“降温”。不过暂时“降温”的背后，还有最根本的问题有待解决。那就是地方政府所面临的土地出让收入减少和GDP增速下降，这些决定着地方政府依然在很长时间内无法摆脱土地财政和房地产对经济的拉动作用。 7月份以来，已有近0个省（市、区）公布了上半年经济数据。整体来看，除了一些中西部省份和少数东部地区能保持不错的GDP增速外，大多数省区都受到了国内外宏观经济形势整体走低的影响。大多数东部地区的GDP增速都未超过10%，而北京、上海、广东、浙江四个发达地区的GDP增速，更是低于7.8%的全国平均GDP增速。和2011年上半年同期数据对比，目前公布数据的省份，GDP增幅全部有所回落。 房地产行业低迷和对外贸易减少被认为是GDP增速下滑的两个最主要原因，其中房地产投资增速下滑、土地出让收入减少和房屋交易量下滑后相关税收收入的减少，对那些以往比较依赖“土地财政”的地方政府来说，打击较大。 国家统计局的数据显示，1-6月份，全国房地产开发投资0610亿元，同比名义增长16.6%，已明显低于全社会固定资产增速的20.4%。一直被认为是拉动经济增长重要行业的房地产，却在今年上半年扮演了“拖后腿”的角。而虽然有5、6月份楼市和土地市场的成交反弹，但从整个上半年来看，全国房地产市场和土地市场与往年相比依然比较低迷。某机构数据显示，上半年全国00个城市土地市场成交面积万平方米，同比下降27%，土地出让金6525.98亿元，同比下降8%。上半年全国商品住宅成交面积547万平方米，同比回落11.2%。 北上广深等一线城市和东部一些主要二线省会城市成为土地出让收入下滑最严重的区域，据链家地产统计，全国20个重点城市上半年土地出让金合计2264.亿元，同比下降9 .8%。北上广深四大一线城市2012年上半年土地出让金合计425亿元，与2011年上半年相比下降56.9%，各项指标也均降至2010年以来的最低点。在财政压力之下，这些城市则成为近期推地最为积极的地区，也是地价、房价上涨压力最大的地区。 争议 调控政策是否放松 在房地产政策层面，近一年多以来的“剧情”，就是地方政府不断释放调控放松信号，试探中央对调控政策的底线，而中央又不断对一些触碰限购、限贷等底线的地方微调政策叫停的过程。 中原地产公开的数据显示，自2011年以来，全国明确发文微调房地产调控政策的城市超过40个，政策微调内容涉及公积金贷款额度、土地出让、普通住宅标准、税费优惠以及购房补贴等，其中超过20个城市的微调措施涉及公积金政策调整。而上海、芜湖、佛山、成都等4个城市放松限购政策被叫停，则逐渐试探出调控的底线。 一边是从政治、民生、社会等角度出发，在保护刚需的同时，必须坚决控制房地产投机投资性需求，控制房价上涨；另一边却是从维持地方经济增长角度出发，力图刺激楼市和土地市场成交回升。中央与地方在房地产政策层面的博弈还将继续。 中欧国际工商学院经济学与金融学教授许小年表示，不解决地方政府土地财政问题，楼市调控政策就缺乏公信力。而加速经济转型，减轻地方政府对土地财政的依赖，才是解决房地产调控政策微调之争的根本路径，这显然要经过一个较长的过程。
背景 住宅和土地市场回暖
发表评论