宏观调控一刀切时代结束 总体放松限购的城市很少

4月份，70个大中城市房价走势总体平稳小幅上升，但涨幅收窄。

  国家统计局5月18日发布的数据显示，新建商品住宅价格环比综合平均涨幅为0.1%，比月份收窄0.2个百分点；二手住宅（二手房 / ）价格环比综合平均涨幅与月份相同。

  环比数据最能真实反映房价近期的走势，当前房价数据再次验证了楼市观望氛围的加强。此前国家统计局发布的4月房地产运行报告透露，房地产投资增速下滑，商品房销售面积回落，房企资金持续放缓，综合考虑这一系列数据来看，当前我国楼市继续调整，行业仍处于降温的过程中。

  此外，今年前4个月土地价格整体延续了去年以来逐步上行的态势，显示近期虽然土地市场成交量有所回落，但价格仍处于上升阶段。

  虽然目前楼市降温预期增加，持续进入调整期趋势明显，但是从土地市场来看，房企对优质地块的热情依然较高，房价涨幅趋缓并不意味着楼市“崩盘”来临。长期来看，新型城镇化的推进，刚性需求的逐步释放是支撑房价平稳运行的主要因素。

  目前，在房价涨幅趋缓的同时，一些城市个别楼盘（楼盘 / ）降价抛售，表明当前我国楼市分化特征日趋明显。同策咨询研究部总监张宏伟认为，表面上看，70个大中城市房价仍然上涨，但是，现在市场基本面受到银行信贷影响而出现一些变化，热点城市比如一线城市的房价上涨幅度明显放缓，大中城市环比下跌的城市数量增加，各类城市市场基本面已经呈现出明显的分化特征。

  比如，京津冀一体化带动关联城市房价上涨，而常常处于楼市风暴眼的杭州，房价出现下降，说明库存压力偏大的城市，降价现象较为严重。伴随预期发生变化，房企在一些城市的投资布局也将随之变动。

  房价下降的城市大多属于三、四线城市。张宏伟分析指出，三、四线城市仍然面临普遍性的去库存压力，但也出现分化。其中，经济基本面向好的城市房地产市场去库存的压力较小，而经济基本面一般或没有好转的城市则面临较大的去库存压力，尤其是对于资源依懒性较大的城市和民间资本过于活跃的城市，房地产市场仍然存在较大问题，甚至出现房企倒闭破产、债务违约的现象，比如神木、鄂尔多斯、温州等城市。

  目前正处于楼市的敏感时期，影响后期楼市走势的主要因素在于楼市宏观调控，根本因素在于市场供需关系的变化。

  从宏观调控政策来看，中国社科院此前发布的《2014房地产蓝皮书》预计，今年调控难度增大，可能实施双向调控。调控政策取向可能以维持房地产市场稳定为目标，既要防止房价过快增长，也要防止房价振荡下跌。调控政策将进一步强化差异化和多元化。具体的调控措施将强化城市分类条件，根据各分类城市标准实施差异化的调控政策，调控措施也将更多体现针对不同人的多元化方向。

  在楼市分化日益加剧的情况下，楼市宏观调控“一刀切”的时代已经结束。当前一些地方开始对限购政策松绑，虽然松绑限购将释放此前受到抑制的消费需求，但是总体来看，放松限购的城市很少，对处于调整期的楼市影响不大。

  此轮楼市调整的一个主要因素在于信贷环境的变化，商业银行房贷（贷款 / ）放款节奏有所放慢，对房企资金链以及首套购房需求的及时入市带来一些影响。日前管理层重申落实差别化住房信贷政策、改进住房金融服务。这些举措将从需求层面上对楼市产生作用，强调对首套房的信贷支持，有助于房屋回归商品属性，利于民生改善。总体来看，后期消费型自住住房需求有望继续快速释放。

  从供给层面来看，土地市场价格并未出现大幅下降，表明市场预期相对稳定，从土地开发到市场供应需要一定的时间，考虑到前两年房地产开发投资相对低迷，新增供给可能略有下滑或与上年大致持平。但是，存量供给存在进一步快速释放趋势。

  综合考虑多方面因素，市场大多预计，受房企资金链紧张的影响，短期内楼市调整的态势难以出现大的变化。张宏伟预计，楼市二季度已经难以出现大幅反弹的机会。