2012年房产终极博弈下的2012下半年楼市走势

近段时间，房地产市场面和政策面皆不平静。

　　房价出现止跌反弹苗头，北京新地王逆势而生、一鸣惊人，温总理再度重强房价必须合理回归，珠海调整“双限令”生死仅在几小时。

　　波澜不断的水面之下，各种矛盾和博弈正趋于白热化，其中最重要的两对关系是：买方与卖方、地方与中央。

　　当前，买卖双方对决，形势有所逆转，总体仍在纠缠。任何商品市场中，买卖关系，皆是最重要的关系，商品住宅亦如此。

　　从去年下半年开始，买卖双方博弈的天平，慢慢向买方倾斜，越来越多的项目加入降价促销的阵营，部分城市的个别项目因打折幅度过大，遭遇老业主打砸售楼处。

　　然而，今年二季度以来，市场的天砰逆转，多数新盘折扣减少，而二手房东跳价现象更为普遍。至于老业主“”事件，越来越少，近两个月基本绝迹。卖方总体已经胜出。只是，那些高档住宅、豪宅的卖家，仍需要挣扎较长一段时间，限购、限贷之下，这类项目依然销售滞涩。

　　而地方与中央的博弈，则趋于白热化。去年以来，国家文件和国家领导多次强调坚持房地产调控不动摇，促进房价合理回归。

　　然而，地方政府有自己的利益诉求，一方面，近几年全国土地出让金和房地产税收占地方财政总收入的五成以上;另一方面，正如近日统计局发言人盛来运所言：“房地产调控是今年经济增长速度下滑的一个重要原因”，地方政府皆不愿地方经济低迷。

　　所以，去年下半年以来，经媒体报道的有50个左右的城市放松调控，其中多属保护刚需的合理行为，而少数举措则触及限购“雷区”。

　　值得关注的是，即便是佛山、成都、芜湖、上海、宁波象山等地尺度偏大的措施被叫停，近期仍不断有地方或明或暗的试探、挑战中央底线。比如，石家庄和河南省，据传皆是一揽子救市计划，后来被媒体曝光后无疾而终。

　　近日，珠海事件尤为喧嚣。媒体报道，珠海相关部门7月1日下午开会决定全市取消楼市限价、收缩限购范围，经媒体爆炒后，官方于次日凌晨宣布双限政策维持不变。

　　放松限购的消息，有时真假莫辨，不过地方财政窘态却是事实：珠海一季度GDP增速广东倒数第二，税收负增长，土地出让收入大幅少于计划。下半年，地方突围调控的努力，难言收敛，遑论放弃。

　　基于上述两类关系，下半年的楼市走势，不会出现大起大落，盘整上行将是主基调。

　　除此，还要关注外部环境中的另一组关系：经济下行与政策放松。二季度GDP增幅“破八”，样子难堪，宏观经济政策必须加大放松力度。

　　近日温总理在成都调研时表示：做好下半年经济工作，要适当加大政策预调微调力度。而货币政策的加快放松，总体上有利于房地产市场的企稳和复苏。