小房换大房 别让改善型需求在现实打压下退而求其次

　按照传统的观念，换房通常是由小房换大房，由偏远地区换到中心区，换房意味着越换越好，但房价高企下，不少“换房客”只能让换房需求在残酷的现实中选择退而求其次。

　　现实案例：

　　为孩子从三房换成两房

　　王小10年前为了结婚买了套白云区的三房单位，当时的她完全没有学位房的概念。如今，孩子大了，因为周边没有好的小学，王小想在越秀买套学位房（学区房 / ）她看中了一个新楼盘，但超过4万元/m2的价格让她觉得难以承受，原想买套120平方米的三房，但总价要差不多五百万元，而七成首付就要支付三百多万元，如果把现有的房子卖掉，到收楼差不多有两年的空档期无处居住，而且卖房也不是立即就可以实现的，无奈之下，她只好购买了一套两房单位。想到要从三房换到两房居住，王小感叹，“怎么换房越换越小了？”

　　而在水利部门工作的张先生，原来居住在天河北。饱受堵车之苦的他，考虑到如今居住的楼盘已经有十多年楼龄，不仅设备比较陈旧而且小区租客越来越多，出入人员也比较杂，想套更舒服的房子居住。在天河生活了多年让他习惯性地想在本区域内换房，但想到小区环境好、户型好、交通又便利、价格合适的房子真是不容易，符合他需求的房子基本集中在珠江新城，但换房成本在800万元左右，尽管人到中年家境不错，有一定购买力，但张先生还是觉得成本太高。考虑到孩子现在在学校住宿，他将置业目光投向了外区，最终选择了白云区一套160多平方米的新房。张先生表示，他这种情况并非特例，他们单位有不少居住在天河北的同事现在换房都换到周边区域了，比如金沙洲。

　　调查显示：

　　房价高企延长换房周期

　　这些现实的案例告诉我们，在高房价下，换房需求也在“打折扣”。在一项换房周期的调查中，数据显示，约80%的被访者选择居住“5年~10年”换房，15%左右的被访者选择“10年~20年”，5%左右的被访者选择“20年以上”。尽管普遍被访者认为“5年~10年”是理想的换房周期，然而，在实际换房周期中，66.7%的被访者用了“10年~20年”才实现换房。导致换房周期延长的原因，普遍被访者认为，资金实力是最大的影响因素，其次是住宅产品等其他因素。

　　广州市社科院日前发布了“广州蓝皮书”系列之一——广州经济发展报告(2014)。报告显示，201年,全市90平方米以下户型住宅供需均有所增长，90~144平方米户型住宅供应量有所增长，但成交量出现回落，144平方米以上住宅供应量受调控政策影响大幅减少。90平方米以下户型住宅供应占比小于需求占比1.5个百分点，90~144平方米户型住宅虽然供应量有所减少，但供应占比大于需求占比2.5个百分点。很明显，当下滞销的重灾区在改善型这一部分。

　　业内人士：

　　真正改善才能卖得动房

　　记者在采访中看到，天河某楼盘（楼盘 / ）小区规模不大，周边环境较嘈杂，均价在元/m2左右，项目两房和四房已售完，剩下的主要是90~10多平方米的三房。分析一下就可以理解这种状况，两万多元的价格购买三房至少要270万元左右，这个价格对“刚需”而言太高，但对改善型买家而言，户型面积改善却不多，而且小区环境也不尽如人意。对于换房客而言，有了居住体验，对房产的需求也更明晰，当然希望能换一套面积更大、更完善居住功能区、规划更合理、配套更完善、生活环境更好的理想房子。

　　有业内人士表示，因为房价高企，与购买力下降相反的是，人们在换房的需求中要求实际上是更高的，而当前基本上所有开发商能理解的“改善”，都还停留在视觉层面。在这个时候，开发商能给客户的生活提供怎样的改善，成为是否卖得动房子的关键。