部分楼盘打折出售零首付 房地产市场降温明显

　从短期看，楼市会出现“春夏秋冬”的四季轮回，你的思维不能一直呆在夏天（死多），或呆在冬天（死空）。去年属于楼市夏天，现在是秋天，下半年还会入冬。

　　国家统计局公布的70个大中城市住宅销售价格显示，4月环比月，房价上涨的城市数量降到44个，创201年以来新低。与之相反，房价下跌的城市数量在增加，其中新建商品住宅价格下降的城市有8个，二手住宅价格下降的城市有22个。
　　显而易见，上述数据表明楼市正在降温，从统计视角印证了部分城市降价促销的真实市场境况。其实，这一市场大势，最早在去年4月就已露出尖尖角。去年月出国五条细则，市场恐慌性的冲高，尤其以二手房为甚。70个大中城市的房价指数表明，去年月环比上涨1.09%，成为2012年以来这轮房地产短周期的最高点。其后，从4月开始，环比涨幅持续收窄，至今年4月，已只有0.06%。但尚未质变，也即仍保持涨势。只不过，很快就会发生质变：由涨转跌。不妨继续观察二三个月。

　　在这样一个变化过程中，曾有一个广泛被传播和广受认同的观点:三四线城市将崩盘，但一线城市房价还将大涨。事实却是，三四线房价并没崩盘，而一线也已不再大涨。去年，北京楼市领涨全国，受当时气氛影响，很多人继续看涨北京房价，部分房企不惜拼得头破血流，也要在北京购地。而当前的形势是，北京新房和二手房交易（二手房交易）量持续萎缩，北京一手房价格指数环比涨幅收窄至0.2%，而二手房（最新市区二手房）价格已逆转为下跌0.2%。

　　北京为何房价也会疲软？这是因为，很多人不明白一个很重要的市场规律：当楼市步入上行期的时候，一线城市的房价涨得快、涨得猛；而楼市步入下行期时，一线城市的房价涨幅将会慢慢向二线、三线城市靠拢，甚至更低。比如，国家统计局数据表明，在上一轮楼市低迷期的2011年四季度，一线城市房价环比跌幅略超二三线。不仅仅是房地产市场，其他资产市场也一而再，再而三的让那些——或者不懂市场规律、或者易受眼前市场气氛感染的投资者吃苦头。

　　前面所述，并不代表我正严重看空中国楼市。关于市场走势的研究，我一直坚持“分类指导”：一类是关于长期走势，我谨慎乐观，自2009年在国内率先提出中国房地产市场还有“白银时代”以来，一直没有改变过。主要是因为全国四大基本面：城镇化率、经济增速、人口结构、住房饱和度，还将继续支撑中国楼市向上发展。

　　另一类是关于短期走势，我无特定立场。去年我曾提出房地产短周期理论，并总结出诸多指标之间的规律。我认为：从短期看，楼市会出现“春夏秋冬”的四季轮回，你的思维不能一直呆在夏天（死多），或呆在冬天（死空）。去年属于楼市夏天，现在是秋天，下半年还会入冬。

　　因此，虽然我短期看淡，但反对近期甚嚣尘上的崩盘论。按照国际规律，如果一个市场的房市崩盘了，房价将整体性下跌超过0%（如1991年后的，2006年后的美国），甚至超50%(如1991年后的 ，1997年后的中国香港)；下跌时间一般会超过2-年（如美国、），甚至是5年（如中国香港、 ）。而这次我国楼市的波动和调整，仍属于短周期性质的降温，而非长周期性质的崩盘。这次调整的幅度不会特别大，调整的时间也不会特别长。另外，我国经济和楼市的区域差异很大，不同城市的调整时间和幅度，也存在明显差异。一般而言，库存压力小的一线和部分二线城市调整时间短，而库存压力大的三四线则时间会长些。

　　在此情况下，无论是开发商还是购房者，需要采取两点措施。其一，需要态度谨慎（不要急于投资与扩张），且行且观察（如地方救市动作、中央调控态度）；其二，需要深入分析和研究不同城市的库存压力、城市基本面变化，从而判断不同城市房价的抗跌能力，以及下一轮市场复苏后的房价爆发力。

　　无论是各地频频传出的楼盘（楼盘 / ）打折促销的新闻,还是最近发布的一季度房地产销售数据和房价数据,全都传递出这样一种信号:高烧不退的中国楼市终于开始出现明显的降温迹象。

　　降温的房地产市场

　　如果说此前小开发商在各地的降价促销对于市场来说还不具有太强的代表性,那么,近日国内房地产企业巨头万科在杭州的降价促销之举似乎意味深长。然而,低价战略并没有换来成交量的迅速回升,相反到像是推倒了第一张多米诺骨牌,随之而来的是越来越多的城市加入到降价促销的行列中:常州、宁波、营口、连云港、秦皇岛等地房价纷纷开始显现出走下坡路的迹象。即便是房价坚挺的北京、广州、深圳等一线城市,近期也传出部分楼盘打折出售、“零首付”等变相降价的现象。

　　二、三线城市成交量萎缩最为厉害。据中原地产研究部统计,杭州今年第一季度楼市总成交量环比下调幅度达到94%。

　　微妙的政府态度

　　无论趋势还是现实,楼市的降温已是显而易见,然而与去年火热的房地产市场突然走下坡路相比,更让人意外的是中央和地方政府在房地产调控问题上的耐性和淡定。

　　最近的一个多月,伴随着楼市的降温,越来越多“放松调控”“退出限购”的消息也开始不断在坊间流传。包括温州、长沙、杭州、福建在内的多个城市都传出执行4年之久“限购”政策或出现松绑,二套房贷款门槛或迎来调整窗口等等“小道消息”。不过,这些陆续传出的消息事后几乎全都没了下文。一位房地产业内人士告诉记者,面对失速的房地产市场,也许地方政府真的有给楼市松绑的冲动,但只要中央的精神不变就没有人敢轻举妄动。

　　对于房地产市场的调控政策,中央政府的相关表态可谓“惜墨如金”。去年以来,新一届政府除了不断强调加大住房供应,加快推动保障房建设和棚户区改造之外,几乎没有任何涉及房产调控的直接行政干预,即便是去年房价上涨最快的时候,也没有出台任何新政策进行市场调节。

　　事实上,作为国民经济的重要支柱产业,房地产业在固定资产投资中长期占有较大比例——国家统计局的统计数字显示,201年房地产投资对GDP的贡献率为1.6%左右。不仅如此,房地产业巨大的产业关联度使其对钢铁、水泥、家电、装修等等多个行业都有着举足轻重的影响。

　　在宏观经济出现下行压力之时,不轻易出台政策刺激房地产市场,不放松楼市既定的调控政策,宁愿承受市场理性回归带来的代价,也不重复以前的老路——在不少业内专家看来，这些做法正是将房地产此前的“兴奋剂”角逐步拉回到“产业带动”的原始功效上，是房地产“支柱”作用的本位回归。 更多推荐