据经济之声《央广财经评论》报道，“以房养老”也被称为“住房反向抵押贷款（贷款 / ）”或“倒按揭”，是指老人把自己的产权房抵押出去，以定期取得一定数额养老金或者接受老年公寓服务的一种养老方式，在老人去世后，银行或保险公司收回住房使用权。
一段时间以来，“以房养老”一直都是舆论关注的热点。不过，舆论热点却并没有转换成为市场热点。早在去年9月1日，国务院就发布意见，提出开展“老年人住房反向抵押养老保险”试点；月20日，保监会也下发实施意见，北京、上海、广州和武汉成为“以房养老”保险试点城市，但按媒体的报道却是“乏人问津”。其中，北京在右安门街道的试点启动4个月来，有人咨询却没有一个人真正办理。
看起来很美的以房养老为什么遇冷？有人认为这是发达国家的经济现象在中国水土不服的又一例证，原因是国人尤其是老年人观念保守、传统。比如，老人不愿意因以房养老而让外界认为子女不孝，更愿将住房作为遗产留给后人。这种观念问题，被认为“一时很难改变”。
但是，“以房养老”应该跳出这种狭义的理解。北京市民政局相关负责人曾表示，“以房养老”实际上只是一种金融产品，并不是政府的养老服务政策，“把房子当做一个资产、一个资源，更好地利用好它，这个大的概念都应该叫做‘以房养老’。
那么，“以房养老”在中国的适应程度究竟有多高？在我国整个养老保险体系中应该扮演什么样的角呢？经济之声特约评论员张彬就此事发表观点和看法。
观念的确会影响人们的经济行为。但是，要说以房养老遇冷源于国人观念，却令人怀疑。比如，老人要选择“以房养老”的话，肯定会考虑风险和收益，如果自行出租或者销售房屋得到的收益可能远比“以房养老”要划算。
看起来很美的以房养老为何遇冷？张彬表示，首先是中国人的传统观点。一方面，中国人的“养儿防老”观念比较重。另一方面，普遍来讲，中国人房产必须传给下一代，如果交给银行或者保险机构的话，很可能被人诟病说，你怎么对子女这样啊？因为房产是中国人最大的一个资产，这是一个观念上的问题。另外，在实际操作上，面临很多问题无法解决。“以房养老”其实提出好多年了，但在中国之所以遇冷，一个最大的问题是我们的房产怎么来评估？老人的健康跟预期寿命又是多少？一系列细则怎么出台？怎么去完善？这些恐怕都是目前一些非常严重的问题。
张彬认为，目前以房养老的政策不够细，中国的这种预期也不太明显。目前在养老方面的支出相对比例还比较低，医疗体系不完善，公共服务体系基本也不完善，这种情况下，让老人把家里最大的资产跟银行签合同，他觉得心里没底。
从银行角度看“以房养老”这个事，它只不过是一笔按揭购房的过程，那它怕的是什么？张彬分析说，从目前中国的整体经济环境来讲，以房养老对银行来说是合适的，因为这些房大多在黄金地段，房屋相对老旧，很可能房屋到年限之后一推就倒了，但这块地非常值钱。但银行有银行的顾虑，一是关于老人的预期寿命和健康评估，由哪个权威机构来做？比如说老人家60岁退休，跟银行签了一个“以房养老”的合同，人家活到100，银行算来算去很可能就亏了。还有一种情况，如果房价暴跌的话，银行的这部分损失谁来赔？
银行还有另一个风险，如果房屋损害甚至不能再用了，这个协议会不会继续生效？张彬表示，这是一个非常关键的问题，观念可以改变，银行规章可以更完善，但中国有两个特是没法改变的：一个是我们房屋的70年产权，70年之后这个所有权怎么转？另外一个，虽然说是70年产权，但部分楼房二、三十年就出现质量问题了，那银行怎么算？这看似是一个养老问题，其实跟我们的基础设施建设乃至城市的规划都有密切联系。
张彬说，如果以房养老政策没有一个完善的实施细则，保险公司铁定会开展自营房地产业务，或者跟其他房地产商相互联营，自主收老人房。这些房子都在黄金地段，老旧房屋一旦到期了推倒改造，等地价暴涨房价也高涨的时候，保险公司肯定就赚了一大笔。这也是我们现在要理清的一个问题，保险公司应该就只主营保险业务，如果是以老人的房产跟房地产公司推动地产或房产升值的话，就违背了我们“以房养老”的初衷。
如果房子在作出“以房养老”的协议之后，出现了地块的统一规划，这个时候老人住在哪里去？
张彬表示，理论上讲应该给老人安置房，而且不但要安置房，还要适当的给予现金补偿，但这都不是主要问题，老人要的不是钱，还有一个谁来照顾老人的问题，目前还没有一个统一的规范。目前中国贫富差距这么大，经济发展不均衡，“以房养老”这样一个政策只能说是一个创新，是一个精神层面的东西，实质内容相对较少。
张彬认为“以房养老”根本就没有推进的可能，北京市相关民政部门的负责人已经明确告诉老百姓，这是一种金融产品，不是政府提供的基础养老服务、政策服务，而金融产品意味着有可能赔钱，有可能赚钱。如果未来政策细化了，也仅仅是养老的一个有益补充，而且补充的份额非常小。
张彬强调，中国目前最主要的是要加大养老保险的投入，加大保险金的投入，少盖点楼堂馆所，多盖点公办养老院。如果没落到实处，任何政策都会变成一个束之高阁的空头文件。
