高价地推高市场预期 警惕“链式反应”

　多重作用汇聚到一起，就产生这样一个“链式反应”，更多的买房人出手、更多的楼盘包括中高端楼盘热销，开发商资金和预期都开始改善，于是高价拿地；高价地进而又推高了市场预期，一个房、地互相推高的循环就形成了。
　　总有一种力量让开发商按耐不住内心的火热。近期，从南到北的土地市场，都开始闪现开发商攻城略地、豪掷千金的风采。

　　6月18日，恒大1.22亿夺得广州新地王，楼面价接近.万元/平方米，溢价率接近160%。同一天，北京门头沟龙泉镇地块溢价50%成交。飙高的价格背后，是数家乃至十多家企业的争夺。

　　相对于少数或者个别开发商拿地时的热情，更值得关注的是，这种热情会从开发商传导到包括买房人在内的整个市场层面。

　　地价推高房价、新地王给老地王解套、成本决定售价，类似这些声音都有道理，于是就有开发商借助这一看似合理的逻辑，开始游说买房人出手。同时，还可以解读为某种放松的政策信号。

　　虽然政策信号本身强调着差别化，强调对首套置业的扶持，但是市场，特别是话语权处于弱势的买房人，无法在局部热销的市场格局中继续保持理性。此外，调控背景下，舆论对局部热销的关注又会放大这种热销，开发商也会借机制造更大面积的热销效应。多重作用汇聚到一起，就产生这样一个“链式反应”，更多的买房人出手、更多的楼盘包括中高端楼盘热销，开发商资金和预期都开始改善，于是高价拿地；高价地进而又推高了市场预期，一个房、地互相推高的循环就形成了。

　　2009年到2010年北京房地产市场便清晰诠释了这一循环：2009年5月，广渠门外10号地入市，楼面价达到创纪录的元/平方米。一个月以后，广渠路15号地登顶北京宅地总价、单价双冠；到了年底，大龙地产以50.5亿元砸向天竺22号地，也将楼面价推高到元/平方米的水平。这股土地市场的热闹一直延续到2010年的月份，大望京地块、亦庄地块、蓟门桥地块不断刷新价格，屡屡出现“地王”，直到中央政府于2010年4月启动楼市调控。

　　2009年5月之前是什么？是部分楼盘降价或者低价入市。地王出来之后，市场预期北京房价将进入万元时代，于是有了“红五月”，有了“金九银十”的提前，一片量价齐涨，部分楼盘当年实现价格翻番。

　　两年后，这一幕似乎即将重演——刚需主导了市场的回温，慢慢有改善性需求的接棒，同时政策信号，开发商的预期都在引导楼市向上。一个整体回暖的预期正在形成。

　　影响市场最重要的因素就是预期。这种预期的合理性也在各种话语的碰撞中生长。例如2009年地王房价后来都超越市场预期，跨过万元，直接进入了4万元时代。

　　现在，当持续两年的调控正在显现效果的时候，一种价格上涨的信号开始出现。如何避免房地产市场的反复泡沫化、反复调控，成了摆在政府、房企面前的课题。

　　政府应该做些什么？开发商应该做些什么？如何避免市场的体冲动？此刻，需要未雨绸缪。尤其在北京，起始楼面价超过2.4万元/平方米的万柳地块即将入市，一个新的“地王”呼之欲出，市场预期如何才能保持平稳呢？这是一个问题。