楼盘频繁降价回笼资金 开发商集体看空楼市

  杭州多个楼盘频繁降价，引发了杭州乃至浙江对楼市的担忧。“如果政府不采取措施，杭州楼市会出现崩盘。”开元房产(萧山区域)营销总监骆成武4月初对《中国经营报》记者说。

  月20日，开元房产旗下楼盘开元名郡宣布降价，降价幅度在10%到20%之间。在此之前，杭州多个楼盘已启动了通过降价回笼资金的举措。

  “供求关系迫使开发企业通过以价换量，整个开发公司看空楼市预期。”双赢机构总经理章惠芳表示。

  种种迹象显示，开发商集体看空楼市既是基于对市场危机的认知，同时也希望以此来获得政府对宏观调控政策的改变。据有关信息显示，杭州有关方面已多次召开由多家开发商参与的沟通会，有意放松楼市限购。

  降价冲击波

  月20日，开元名郡突然宣布降价售房。其中，在售的1号、14号楼共170套左右的房源，原价为折前元/平方米，降价幅度在1600元/平方米~2700元/平方米不等，实际价格根据具体房源而定。

  这一次的降价是杭州市萧山区块的“首降”，但不是马年杭州楼市第一次降价。在此之前，2月18日，杭州楼盘德信·北海公园调价，从原先的均价元/平方米调整到元，打响了杭州楼市降价第一。

  业内人士普遍认为，作为浙江房地产最为坚挺的区域，杭州楼市的突然降价让人感到一阵寒意。

  随后，更多的杭州楼盘加入了降价行列。天鸿·香榭里从均价元/平方米降至1800元，阳光郡从均价元/平方米降至1800元，运河协安蓝郡从元/平方米降至元。此外，协安紫郡、保利梧桐雨、天阳半岛国际、万科北宸之光都有不同程度的降价。

  降价并没有带来逾期效果。“开元名郡推出的170套特价房，一个礼拜成交不到50%。”骆成武表示，这个价格几乎达到了周边楼盘的楼面价，仍然无法诱惑到购房者。

  同时土地市场开始降温。月25日，萧山北干街道荣星村宅地和蜀山街道地铁2号线沿线地块开拍，每幅土地均只有一家竞买人，结果都以底价成交。

  距离中铁房地产所拿北干街道地块千米之内的萧政储出(201)26号地块，于去年9月份由莱茵达房产联合体以总价9.75亿元竞得，折合楼面价980元/平方米。

  尽管两地块位置紧邻，但仅仅过了半年，楼面价却跌了1812元/平方米，跌幅18%；阳光城于去年11月以楼面价1195元/平方米拿下的一幅土地与中铁房地产所拿地块亦相隔不远。

  这不是一个好兆头。“价格没有最低，只有更低。”骆成武由此担心，如果降价还无法走量的话，接下来开发商还就不敢继续降价。

  巨量库存压力

  降价来自供求关系的巨大改变。数据显示，2014年第一季度，杭州主城区商品房成交套数5276套，创了近三年来同期成交套数新低，还不到去年同比的50%。

  库存加剧了购房者的观望情绪。月26日，隶属于杭州房管局的透明售房网同期数据显示，杭州将可售住宅数量由11.万套调整为7.47万套。这被当地民众指为“认为库存”。据章惠芳介绍，在楼市火爆的201年，杭州一年销售住宅不到8万套。

  与此同时，4月杭州市区(含萧山、余杭)预计共有49个楼盘可能开盘，首开新盘将占不小的比重，这就意味着新盘供应高潮到来，再次加剧杭州房价下行压力。

  更大的供应量还在后面。章慧芳认为，杭州今年这一波供过于求的市场行情，与201年杭州土地供应量过大以及开发商开发节奏变快有关。

  中天房产副总裁金伟成接受本报记者采访时表示，外地房地产大鳄的进入，打破了杭州楼市的供求关系。“几乎所有的大型开发商在去年都进驻杭州。”

  201年杭州全年土地出让总收入高达126.9亿元，这个数字比2012年的611亿元翻了一倍还多，刷新了杭州近4年以来土地出让收入的最高纪录。此前的2009年杭州土地出让金以1054亿元位居全国第一，2010年以78亿元位居全国第六名。

  章惠芳介绍，2012年前10名的房企平均开发周期为21个月，到了201年，前10名的房企开发周期只需要18个月。“开发企业之所以看空未来房价，据初步估计，包括在售和潜在的供应量，未来杭州住宅供应总量将超过40万套。”

  开元名郡所在的萧山更让骆成武认为楼市面临崩溃。据其介绍，目前杭州萧山区域商品房库存量超过两万套，在建项目的潜在供应量也在两万套左右，再加上 去年萧山区引进了万科、华润、恒大、九龙仓等12家重量级企业进驻后，形成的两万套左右的市场供应。“现有存量需要两年多才能消化完。”

  期待政府救市

  开发商唱空的另外一层含义则是期待政府救市。“尽管大的经济环境影响到购房者，但限购限贷限制了改善性住房需求。”骆成武表示。

  目前，杭州的开发商的确遇到了麻烦。“从成本上看，市场缺乏定价基础。即使不降价，开发商也赚不到钱。”金伟成说。

  金仓集团在萧山拿地的楼面价为元/平方米，目前销售价格为元/平方米。尽管金地一楼盘（楼盘 / ）的销售价格为元/平方米，但 2009年拿地的楼面价为多元/平方米。“这些外地企业在杭州要交学费，据我估计恒大帝景至少要亏10亿元。”骆成武分析。

  据其介绍，开元名郡拿地时的楼面价只有5000多元，目前销售价格相当于大开发商的拿地价格。“即使开元名郡降价，效果也不明显，这些企业能不亏损吗？”

  201年，万科、华润、恒大、九龙仓等12家重量级企业进驻开元名郡所在的萧山，218亿元的土地出让金由此而来。

  据《杭州日报》报道，月25日，杭州市政府召开房地产企业座谈会。杭州市市长张鸿铭在会上强调，杭州正处于新型城市化发展的关键阶段，房地产行业事关杭州转型发展大局，要保持房地产市场稳定健康持续发展，要防范“系统性风险”。

  骆成武介绍，以“双向调控”为依据，杭州市政府也有意放松房地产限购政策，已召开多次沟通会。包括杭州当地房企绿城集团、滨江集团及全国性大型房企万科、龙湖地产、融创中国在内的10家房企一把手或区域公司负责人均参加了座谈会。

  座谈会上，张鸿铭表示：“要加强市场监测分析，抓紧研究相关政策，不断完善周边配套，分类调控供地节奏，引导企业规范自律。要继续做好舆论引导，完善新闻发布机制，引导消费者理性看待房地产市场。”

  截至目前，杭州方面并没有出台救市措施。
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