“双向调控”的实践似乎在四年限购政策的压抑下到了缺口。继温州传出首报松绑限购方案之后，长沙、杭州等城市酝酿松绑限购的可能性也蠢蠢欲动。如杭州、常州、天津等多个城市楼盘降价的多米诺骨牌效应，限购松绑的体趋势也让整个市场在“崩盘”的声浪中有些兴奋。

有退有进，这是政府宏观调控保持总量的“平衡艺术”。

从2006年的70、90政策到2010年限购的提出，从暂停房地产企业IPO到设定房价上涨目标，从保障房用地配建制度到高价房限制入市……中国房地产十年一直在浓厚的行政彩下蓬勃发展，而到了2014年，随着“双向调控”政策的提出，真正发挥市场配置资源的基础性作用，似乎才正式得到重视。“调控”二字像蜜糖，让市场甘之如饴之时，也开始警惕“过犹不及”的忧伤。

正如吴晓波在《大败局》中所说，“生存在一个不讲道德、没有约束规则的暴利年代是幸福的，因为你可以随时攫取到超乎想象的利益；可同时又是不幸的，因为你轻易攫取的利益很有可能轻易地失去。”在房地产市场回归理性的绸缪之年，从影响房地产的宏观政策、资金以及市场的几个基本面，新城控股高级副总裁欧阳捷以七大猜想的方式，为我们厘清市场遗留以及或将应对的一些怪力乱象，呈现一个不同思维角度下对于未来房地产市场的观望。

猜想一、限购政策是否会放松？

一定会。供大于求的城市一定会以城镇化和吸引落户的名义，放松限购政策，甚至取消限购政策。温州、长沙和杭州都开始蠢蠢欲动，关键是看哪个城市敢第一个吃到螃蟹。

猜想二、限贷政策是否会放松？

基本是妄想。投资性需求好不容易挤出去了，国家一定会守住金融杠杆这个底线，不会再允许用银行的钱炒房地产，更不会鼓励个贷。只要控制住银行的钱不炒房地产，金融系统性风险就不会发生，就不会有崩盘，更何况首付标准这么高、国人信誉这么好呢。

猜想三、银行贷款（贷款 / ）是松还是紧？

个贷一定会紧。因为银行的钱要赚大钱，看不上个贷的收益。投机型的个贷银行业不敢再放了。因为个贷紧张，直接影响销售，间接影响市场情绪导致观望，会有小盘和尾盘降价抛售。

开发贷倒是会有钱，毕竟开发贷比起制造业贷款还是有高效益的。不过小企业恐怕没份，风险会比较大。

兴业银行年报显示，201年年底该行房地产贷款余额达到了112.5亿元，占贷款总额的9.67%，该占比较2012年底上升了0.67个百分点；在个人贷款方面，201年年底该行个人住房及商用房贷款余额为1850.61亿元，占个人贷款总额的52.%，占比较上年末下降了5.个百分点。可见，开发贷增长，个贷收缩。

猜想四、房价是升还是降？

一线升、二线稳、三线四线降有限。

房价已经不作为考核指标，说明中央政府的务实态度。但一线城市房价上涨压力依然很大。如果实施保障房、普通商品房、高档商品房房价分类统计，高档商品房房价完全可以放开，民众也会拥护，财政也会充盈。政府只要管住保障房价格就可以了。

二线城市总体供求平衡，但不同城市、以及城市内不同区域之间也会有供求不平衡情况，存在部分楼盘以量换价。但二线城市整体价格不会下降。

三四线城市主要看供求关系，毕竟现在还是以刚需和首次改善性需求为主，供求关系恶化的区域、产品结构失衡的楼盘会率先出现降价，追求高周转企业和现金不足的小企业必然会有降价求现金流的趋势，供求平衡或供不应求的城市价格整体会平稳或稳中有升，毕竟成本在那儿。

猜想五、土地市场是否会降温？

会有机会。201年，许多大企业已经吃饱，如中海拿地120万平米，远高于历史同期。万科拿地757万平米，权益规划建筑面积2148万平米。仅次于2010年的土地941万平米, 权益规划建筑面积2215万平米。

2014年大企业不急，小企业资金不济，土地竞争者会相对减少。而大城市要求土地“控制增量、盘活存量”，政府土地出让也会减少，局部区域无地可供应，增量土地减少，存量土地价格升高，市场温度不会大降。三四线城市土地供应超量，新增土地指标与人口落户将挂钩，预计新增土地不会太多。到年底前，视各大企业业绩情况，也会出现一二线城市土地升温，但温度不会超过去年。全国土地出让金大体与201年持平。

猜想六、跑路企业是否会增加？

一定会。在未来十年，房地产企业总数会明显减少。2012年，全国8.9万家房地产企业，本已过量。而中央控制地方政府债务发展，一级土地开发量将逐渐增多，净地减少，加上银行惜贷，小企业现金流难以为继。全国289个大中城市和44个县级市，即使按照平均一个省会以上城市100家房地产企业，地级市50家房地产，县级市20家房地产企业，也只不过需要2.2万家房地产企业。

猜想七、住房信息联网会不会引发抛房潮？

不会明显出现。虽有抛房，但不会光天化日之下大抛特拋。虽然坊间指官员有大量囤房，但事实上是政府官员中掌握绝对权力的人仍是少数，绝大多数属于一般公务员，并不占有大量房产。

而反腐风暴中，少量拥有多套房产的官员即使抛房，也不可能大批量同时抛售，显眼露富，恐怕更多会采取暗渡陈仓、分散过户处理的方式，一来不至落下把柄，二来大量现金或存款现金难以处置，也会贬值。

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