多地酝酿松绑限购 个别城市的短暂狂欢不代表全国楼市兴起

上周三两市小幅高开，早盘在房地产、钢铁、煤炭、有等权重板块的带动下，沪指震荡走高，一度涨至2060点。盘面上看，房地产板块领涨，煤炭、酿酒、钢铁等涨幅居前。个股方面，华远地产、大龙地产、京投银泰、首开股份等逾10股涨停。很多业内人士认为地产股受利好影响，将迎来春天。

笔者认为，造成房地产股异军突起的原因有三：其一，杭州长沙等多个城市酝酿和讨论松绑限购可能性；其二，传言房地产上市企业再融资将开闸放水；其三，受京津冀利好影响，保定房价上涨，带动了市场对未来房地产升温的预期。

杭州等多城市酝酿松绑限购可能性

继温州传出上报松绑限购的方案后，杭州、长沙等多个城市也开始酝酿和讨论松绑限购的可能性。房地产市场实施4年之久的限购政策，在2014年出现松动迹象。

大约一周前，长沙、杭州等地相继召开房企沟通会。由当地政府相关部门组织，地方实力房企参加。沟通会上，有关部门向房企透露，一系列促进房地产市场稳定发展的政策正在酝酿。其中包括限购的松绑，以及二套房贷款（贷款 / ）门槛的降低等。

限购政策始于2010年4月。当时，国务院出台《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，要求房价上涨过快城市限制家庭购房套数，被业界称为“限购令”。目前，“限购令”已在40多个城市得到不同程度的落实。限购政策出台以来，也曾有部分二、三线城市因楼市供给过大，成交低迷而尝试松绑限购，但在国家宏观调控的大基调下，多数城市的松绑都被叫停或不了了之。

而今年全国两会期间中央又提出的房地产市场“双向调控”基调，被业界解读为限购政策或存在松动的空间。有媒体在多个二、三线城市的调研，在地方经济增长乏力、房地产市场成交低迷等多重压力下，目前地方松绑限购的意愿较为强烈。

但是，笔者认为杭州等地就算是给房地产市场松绑，虽然会在两三个月内拉动一些需求入市，但总体上根本挽救不了低迷中的楼市，所以本轮房地产板块出现普涨只是昙花一现：

其一，2009年左右，杭州楼市投资比例在40%左右。此后一系列去投资化的调控政策出台后，杭州、哈尔滨等城市纯投资客已经不多了。加上今年中国经济增速开始衰退,预期今年房价将出现拐点,也遏制了更多投资者入市的信心.

其二，目前房地产存在着巨大的风险，银行业在个人贷款上收紧。截至2月底，对全国22个城市的69家银行分支机构调研显示，相比去年年末，近4成银行的首套房贷利率上升幅度达5%至15%不等，个别上浮20%。半数银行的首套利率基本维持基准利率水平。个人贷款的融资成本在上升。

其三，库存增多，供大于求。在上市的81家房企中，库存上升的企业有51家，占比达到6%。其中，大名城增长66%，中航地产增长9%，陆家嘴增长6%，均属于大幅增长的企业。笔者认为，尽管连续两年热销，但更大的潜在供应量和不容乐观的销售形势，将会导致存货量再次上升，而且增幅会很快，今年下半年或将迎来新一个库存高峰。

保定楼市短暂狂欢，不代表全国楼市兴起

伴随京津冀一体化被提上日程的消息，保定楼市迎来短暂狂欢，但很快便偃旗息鼓。中原地产报告显示，201年1月至11月保定商品房累积成交150.919万平方米，平均每月保定去化14万平方米。按照目前的可售面积584万平方米计算，保定库存去化时间高达42个月，是北京的6倍。

另根据其提供的数据还显示，保定楼市截至日前，在成交上并没有出现爆发，从成交量看，平均从月19日以来的10天中，每天登记的签约套数平均在40套左右，与2月基本平稳。笔者认为，无论从库存量、成交量、以及区域优势来看，均不支持保定楼市的继续上涨。鉴于保定楼市利好消息逐渐的淡化，投机者体开始退出，保定楼市房价热潮将退烧。