盲目造城导致三四线城市后续需求乏力可能面临崩盘

年初业界对于楼市分化将加剧的预测就已流行，一季度全国房地产市场的表现似乎也印证了上述观点。对于三四线城市而言，现在下楼市将要崩盘的结论可能还为时尚早。

　　交易量下滑很厉害

　　作为四川省第二大城市，拥有百万人口的绵阳属于典型的三线城市。曾经一度只有本地房地产商耕作的市场，近年来吸引了万达、华润、恒大等一线地产企业的进入。被当地人称为“温吞水”的房地产市场在２０１２年前后出现井喷式增长。

　　据中原地产统计，２０１３年绵阳市主城区新增商品住宅２４２７４套，新增面积２１８．６３万平方米，与２０１２年相比分别增长６０％和５６％，呈大幅上涨态势。同时，２０１３年商品住宅成交２２５１３套，成交面积为２０８．６１万平方米，环比分别上涨２２％和２５％。

　　进入２０１４年，绵阳房地产市场受到不小冲击。

　　“绵阳目前的市场价格出现５％左右的下行调整。”当地的一位地产商透露，“尽管有优惠，我们在城中心的旧城改造开发项目，位置和配套都很好，但基本卖不动。”

　　绵阳当地一位房产中介人士说：“买房者观望情绪较重，不管是新房还是二手房（塘桥镇二手房），交易量下滑很厉害。”

　　绵阳的情况只是国内三四线城市的一个缩影。根据中国指数研究院统计，２０１４年２月，全国１００个城市新建住宅平均价格环比涨幅０．５４％，同比涨幅１０．７９％，涨幅继续缩小。其中，住宅价格环比出现下跌的城市有３６个，比２０１３年１２月增加４个，其中除杭州、温州、哈尔滨等６个二线城市外，均为三四线城市，台州、马鞍山、绍兴跌幅居前。

　　走势判断出现分歧

　　对于三四线城市房地产市场未来的走势，业界出现分歧。

　　持悲观论者认为，由于前些年三四线城市兴起轰轰烈烈的造城运动，导致近期形成海量的住房供应，而后续需求乏力，消化速度相对不足。如不能有效缓解这一问题，今年部分楼市可能面临崩盘的风险。

　　中国指数研究院统计数据显示，２００９年以来，我国部分三四线城市住宅市场供应规模大幅增长，营口、南通、烟台、佛山等地的土地供应总量位居全国前列，待开发量在３０００万－８０００万平方米。

　　“楼市的分化其实在２０１３年就已显现。”中央财经大学中国金融发展研究院助理教授李晟认为，三四线城市受到产业和人口的限制，住房需求有限，而前期的供应量远大于实际需求，房价必然增长乏力。部分出现资金短缺和泡沫严重的地区不排除有崩盘的可能。

　　而持相反态度者认为，新型城镇化所带来的市场红利远没有消失，三四线城市房地产市场依然大有可为。

　　恒大地产集团董事局主席许家印在恒大２０１３年年度业绩发布会上不断强调，三线城市房地产市场不行的观点是错误的，不能用个别三线城市的市场状况来代表整个三线城市的走势。

　　“三四线城市整体容量不容忽视。”新加坡国立大学金融学博士、研究员文华说，“很多三四线城市虽然不能进行深耕，但其市场容量足以承载企业在１－２年内集中进行开发。”

　　同时，文华认为在三四线城市中，人口有一定基数，快速的城镇化也会引导农村人口向中小城市流动，而不少城市的房地产市场还处于孕育期，其中不乏市场机会。

　　长远规划是良策

　　不论三四线城市房地产市场未来走势如何，过去盲目造城的发展策略已不可取。专家认为，三四线城市要想充分利用新型城镇化红利发展房地产市场，做好长远规划是良策。

　　新华社经济分析师万利认为，对于三四线城市而言，新型城镇化将带来人口大幅增长，新增供应和需求都将产生较大变化，在这一进程中，既要防止产业空心化带来的房地产供给过剩，也要防止投资过热催生楼市泡沫。

　　文华表示，要避免部分三四线城市的楼市危机，应严格限制大城市规模，将过去过度向大城市倾斜的公共资源转移给三四线城市，提高三四线城市的产业聚集效应。同时为了解决部分城市需求不足问题，应引导农民入城，通过产业发展带来收入、就业，而非被动“保障”。

　　业内人士指出，当前应加强城市产业发展与人口流动趋势研判，制定符合各地实际的房地产发展规划，以合理的土地供应节奏调节市场供求。此外，还应着眼于改善长期供求关系，将住房保障纳入城市发展规划，使城镇化进程中的房地产市场发展进入良性发展的“正循环”。