二三四线城市房地产市场接近停滞状态 楼市供给量或难消化

尽管中国新一届政府已经抛弃了调控的字眼，并试图重启房地产引擎，但新型城镇化的希望正面临被一座座空城透支的危险。多个二三四线城市的房地产市场已接近于停滞状态。过大的楼市供给量可能变得难以消化。

  赵慧已经三个多月没有开单了。在北京顺义马坡一个豪华楼盘门口，她举着链家中介的牌子，在寒风中站了整整一个冬天。二手房（金港镇二手房 ）的价格还在往上蹭，房东的预期还在上升，但已经很久没客户愿意跟赵慧看二手房（塘桥镇二手房 ）了。

  顺义马坡离北京市区有四十公里之遥，数十栋欧式风格的花园洋房安静地矗立在尘土飞扬的通顺路上，这条路上矗立着鲁能7号院、合景香悦四季、龙湖龙苑等各种穷奢极欲的豪宅，这些已经竣工的房子，大部分没有人住。

  在这些楼盘售楼处里，穿着入时的售楼人员去年还忙着接待对楼盘感兴趣的潜在买家，但在最近他们度日如年，除了在那里干站着以外几乎无事可做。

  真正艰难的时刻或许才刚刚开始。中国统计局数字显示，由于限贷措施以及对房屋进一步出现积压的担忧遏制了买房需求，2月份中国70个大中城市房价涨势继续回落，均价环比涨幅仅为0.27%。在此之前的1月份，70个大中城市房价涨势出现一年来的首次回落——这些城市的房价在201年每个月都在加速上涨。

  诸多迹象显示，几乎占中国GDP五分之一的房地产建设速度开始放缓，中国多个二三四线城市的房地产市场已接近于停滞状态，杭州降价、常州降价、南京降价，北京远郊降价……各地不绝于耳的“降价潮”，让购房者也变得越来越小心谨慎，中国楼市已如惊弓之鸟。

  惟一的好消息是，此次中国政府并未在刚刚结束的两会上宣布针对楼市的新调控(2008年及2010年的楼市下行均因调控而起)。

  中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌对南方周末记者称，这意味着中国楼市已经出现阶段性过剩，由过去的卖方市场转入买方市场，供大于求现象在三四线城市尤其明显。

  重启房地产引擎

  两会结束后的第一个星期天，中国领导层终于推出了众人期待的《国家新型城镇化规划》。

  这份政府主导的为期多年的基础设施建设规划，提出一个从现在到2020年的大规模建设计划，涵盖交通网络、城市基础设施和住宅房地产。而规划的核心是通过城镇化扩大内需，中国政府计划再让1亿农村居民迁入中国不断发展的城市，他们希望此举将在增长乏力之际支撑中国经济。

  过去十年，不断上涨的房价已经从经济跃升为泛政治议题。为平息民怨，“降房价”成了多个主管部门负责人下定决心、不得不完成的任务。抑制房价的舆论，也往往成为两会的保留节目。

  但在这一次两会，有关“调控”和“降房价”的字眼已经完全消失了。中国房地产开发集团公司理事长孟晓苏对南方周末记者称，这届政府与上届政府的不同是将逐渐减少对房地产市场的干预，尤其将逐步取消一些城市的限购政策，市场的归市场，保障归保障，“很多三线城市卖不出去了，那你为什么要限制？”

  孟晓苏称，中国经济能不能走出现在的低迷期，取决于内需主引擎作用能否重新启动，内需主引擎在决策层看来还是房地产。孟晓苏曾经担任过中央书记处书记万里的秘书，1991年他还和其研究生同学李克强、李源潮联合撰写出版过《走向繁荣的战略选择》。

  新一届政府对于房地产的厚望，并没有将楼市带出泥沼。数据显示，刚刚过去的2月份，中国多数城市房屋销量大幅下降，这其中，2月份全国0个典型城市新建商品住宅成交面积环比减少了4.0%。

  与此同时，中国一、二线与三四线城市房价出现巨大差异。北京新房价格同比上涨15.5%，上海新房价格同比上涨18.7%，而在海南省海口市，房价同比仅上涨%。亚豪机构分析称，价格指数下降城市增多，显示出三线城市泡沫挤出的情况正在扩大。

  对于一直将三四线城市视为新型城镇化主战场的中国政府来说，这并非好消息。国家发改委算过一笔账，新一轮城镇化有望拉动40万亿投资，涉及二十多个城市，一百八十多个地级市，一万多个城镇以及4亿新增城镇人口。

  对过去十年大发横财的5万多中国房地产开发商来说，这也是个不祥的兆头。野村经济学家张智威在一份最新报告中称，一些开发商被一线城市的繁荣楼市所迷惑，纷纷到三四线城市投资，201年三四线城市(除一线和24个二线城市以外)住宅在建面积占到总量的67%，中国房地产业在经历长达十年的繁荣后，部分区域即将迎来结构性供应过剩。