楼盘降价引猜想 暂时尚未出现各大开发商大幅降价现象

当前房地产行业风险上升原因。市场之所以如此敏感,甚至有些风声鹤唳,源于大家对于房地产未来资金链断裂以及由此引发的深度衰退的担忧。当前房地产行业风险上升,主要是来内外两方面的融资压力:一者,外部贷款利率中枢的不断上移,随着普通存款不断的转化为银行理财产品,银行负债端成本显著上升,必然会逼迫银行对于房地产开发贷和个人按揭贷提高利率。二者,房地产销售增速在明显下降导致开发商自有资金部分绷紧。按揭贷款利率上升,银行流动性偏紧,放款时间拉长,更重要的是整体供过于求的趋势形成,房地产价格继续上升预期下降,这些因素必然导致购房积极性的下降。

　　杭州楼盘降价，引发行业猜想

　　对于网传杭州楼盘降价传闻，海通证券研究地产组表示，根据调研情况看，杭州确有两个郊区项目尾盘降价（即德信·北海公园和天鸿·香榭里），降幅约20%，暂时尚未出现各大开发商大幅降价现象。

　　海通证券地产研究组称，201年杭州市场总货量000亿元，销售1599亿元，真实去化率一般。此外，201年土地出让100亿元，将在未来形成大约000亿元新增库存货值，市场将面临价格和库存压力。

　　虽然杭州降价楼盘仅两个，海通证券地产研究组称，“历史经验表明，降价预期对地产杀伤力很大，真实降价对A股杀伤力更大。去年月属销售高点，基数较高，这将带来后期增速压力，市场短期会承受悲观情绪冲击。

　　尽管如此，海通证券地产研究组仍坚持认为，房地产行业直接进入断崖式下跌概率小，2014年市场风险来自局部爆破。上半年个别城市会因为库存而挤出泡沫，下半年主要看银行流动性释放程度。

　　海通证券地产组补充称，去年四季度和今年一季度，香港开发商宣布新盘降价，比如新鸿基打了八五折，导致出现刚需入市抢购，说明一线城市房价可控。预计今年北上广三地房价仍有5%涨幅，这对于大型开发商不会有很大影响。

　　“今年房地产整体风险需引起足够警惕，但不宜过度解读风险，一线地产商风险不大，这些企业在今年1月份已有大量融资，且部分企业拥有海外融资渠道。”海通证券地产组认为，“中小型房地产企业将迎来并购潮，但这属于正常调整。目前，北上广库存消化量集中在郊区，上海和北京郊区新盘和二手房价格比较合理，价格水平约为2万/平米，这个价位的楼盘有刚需支撑，无需过分担心，也不太可能出现较大幅度价格波动。”

　　广发证券地产小组认为，杭州降价从小开发商开始，主要不是基于资金问题，而是基于对于未来市场相对悲观，这与其上周在珠三角调研的结论一致。据其了解的情况，目前包括主流开发商对市场的判断也偏悲观。

　　“杭州市场去年成交增长6% ，房价整体基本保持，而去库存周期则持续增长，去库存周期由年初的不到10个月增长至17个月。”广发证券地产小组认为，“杭州降价不会是个例，未来会有更多楼盘出现打折促销，这符合我们前期对部分地区有价格压力的判断（包括青岛、宁波、南昌、温州、无锡等）。短期内，主流地产股仍然会有估值压力，两会临近，需要提防房地产政策风险。”