销量地产金融欠佳促使房企选择垫首付等激进的营销策略

　　月2日，杭州萧山区一楼盘正式降价，最高降幅达2700元／平方米，引起业内不小震动，甚至被视为当地楼市第二轮“降价潮”来袭。就在一个月前，杭州楼市刚刚经历过一轮“降价潮”，一些楼盘降价幅度高达数千元。

　　而在房价一向“坚挺”的一线城市，也出现了房价松动的迹象。日前，位于北京大兴区的一个项目以低于市场预期近000元的价格入市，引起广泛关注。
　　无独有偶，在不少城市出现楼盘降价现象后，广州、沈阳、杭州等多个城市又先后推出“垫首付”的营销措施。分析普遍认为，是销量欠佳和地产金融大趋势双重因素促使房企选择了这种“激进”的营销方式。

　　宏观面的数据也佐证了房地产市场的波动。国家统计局发布的报告指出，2月份中国70个大中城市中，房价环比上涨的城市个数减少，持平的城市个数增加，涨幅略有回落。

　　更值得注意的是，今年1至2月，全国商品住宅销售面积和销售额双双出现了“负增长”，尽管降幅不大，但足以说明房地产市场面临的压力。

　　尽管如此，业内看好房地产市场的人士依然众多。住房和城乡建设部专家委员会副主任顾云昌说，个别房地产商为了回笼资金可能会把楼盘（楼盘 / ）降价处理，但这并不是说房价都要降了，资金回笼后可能又会投向别的有竞争力的楼盘。

　　独立财富管理机构诺亚财富近日也发布调研报告认为，2014年中国房地产崩盘可能性不大，但投资者需警惕个别城市风险。个别银行的惜贷行为属正常调整，银行业普遍缩减房地产类贷款的可能性也不大。

　　“房地产行业上下关联多个行业，仍是中国经济的强有力支撑，系统性崩盘不利于中国经济的长远发展；加之地方政府对土地出让金的依赖暂时难以改变、新型城镇化所释放的制度红利等因素支撑，房地产行业崩盘的可能性稀微。”诺亚财富首席研究与发展官邓伟岩说。

　　针对年初出现的第一轮“降价潮”，杭州市市长张鸿铭曾在全国两会期间作出回应：“杭州房地产没有出现崩盘趋势”，既不存在大幅走低的可能性，大涨的可能性也不大。他还强调：“市场出现的少量价格变化，恰恰是市场竞争充分的体现”。

　　而在天能集团董事长张天任看来，这轮楼市降价的本质是“库存太大，还是部分差楼盘促销”。

　　“之前很长一段时间，各地政府过度依赖土地财政，大肆铺摊子、建新城，城市建设变成了房地产开发，开发商和炒房团一拥而上，房价持续大幅上涨，楼市开发超出供需平衡和居民消费能力，远超老百姓的承受能力。因此，房地产库存太大，现金流紧张，出现楼市降价潮是必然的。”张天任说。

　　一个现象也值得注意，去年以来，已有万科、恒大等多家大型房企涉足银行业，业内分析认为，房地产企业之所以热衷与银行业“捆绑”，凸显了它们对于流动性的担忧，通过银行这件“棉衣”，可以更好地达到“御寒”效果。

　　顾云昌也认为：“有涨也有跌，可以说今年的房地产市场进入了买方市场，加上目前信贷政策的收紧，房地产商日子不好过了。”

　　尽管如此，依然有很多业内人士看好房地产市场的前景，这来自于政策面的利好，特别是刚刚公布的《国家新型城镇化规划（2014－2020年）》将新型城镇化上升到顶层设计的高度，加上京津冀协同发展等区域因素，给了房地产市场更多想象空间。

　　张鸿铭就在两会上强调，从市场需求看，杭州楼市依然保持坚挺。“房地产政策不会发生变化，预期就有了保障。”

　　按照国家发展改革委的测算，未来中国新型城镇化将增加2至亿城市人口，所需的配套资金将达到40万亿元左右。顾云昌也认为，今年《政府工作报告》提出着重解决好“三个1亿人”问题，在城镇化进程中，这“三个1亿人”会带来住房的刚需。

　　无论对楼市是“看涨”还是“看跌”，有一个事实是不容否认的：中国一、二线城市房产供应偏紧，但不少三、四线城市房产库存已经十分严重。房价也从过去一路上涨进入到不同地区有涨有跌的新阶段，出现了明显的分化现象。

　　有分析认为，众有买涨不买跌的心理定势，目前楼市阴跌的态势肯定会影响买房者的积极性，加上目前国家整体货币趋紧的形势，银行对于购房贷款的控制非常紧，一些银行甚至已经叫停房贷，也影响了购房的需求。

　　对此，张天任认为，出台政策要避免一刀切、矫枉过正，既要严厉打击投机炒房行为，又要保护合理的自主需求。如对首次购房贷款（贷款 / ）放松，进行首套房贷利率优惠、公积金贷款上限放宽等。
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