以房养老有阻碍 老年人很少出售房屋都希望留给下一代继承

“以房养老”条件未成熟 还需解决房屋估值等许多问题

在广州，很少见到老人家卖楼套现一笔钱作为养老金。老人处理房产主要有两种途径：一是卖掉名下房产与孩子合资买房居住；二是与子女一起住，出租老房子补贴养老生活。

两大问题亟待解决

满堂红法务部专员黄晓文表示，对于以房养老的模式，最主要是要解决两个问题：一是房产的估值和发放年限问题，房屋究竟值多少？以房抵来的养老金按多长时间和频率来发放？一般来说，老人家用于抵押养老金的房屋的土地使用年限已经较长，保险公司的估值是否因土地使用年限的原因而低估，暂时不得而知。

另一个问题则是万一老人家在抵押期内去世，房产如何分割。黄晓文介绍说，以房养老必定是把房产抵押给保险公司，在房管局进行抵押登记的时候需要确定房屋权利价值，如果保险公司只支付了一两年的养老金，而老人家百年归老了，那么如何确定保险公司应受偿的金额以及与其他继承人分割财产，则成为一个很大的争议问题。

可见以房养老不单单涉及保险公司，还牵涉到人社局、房管局等部门，如何有效地制定以房养老的保险标准合同范本，将是有关部门的一大要务。

中原地产仓边路分行营业经理柯敏瑶表示，很少见到老人家卖房套现作为养老金的，如非下一代买楼需要筹集资金，他们极少出售房屋，都希望把房产留给下一代继承。

老人卖房多为换电梯楼

合富置业江南西二分行主管吴惠俭表示，以江南西一带为例，有不少住在早年的高层楼梯楼的老人家，由于年纪大了上下楼梯不方便，都会选择“卖大买小”的方式来购置中小户型的电梯楼，这些老人家一般都拥有一定的经济能力，或者与子女合力支付一定房款，来改善居住环境。现时江南西楼梯楼的二手均价为2.2万~2.4万元/m2，商品房（楼盘 / ）电梯楼二手均价万~.万元/m2，老人家将手头上的大户型楼梯楼物业出售，转而购置中小户型电梯楼物业的想法，是可以实现的。至于老人家想出租房产，一般也是孩子帮忙出租、打理、收租，老人家签署委托书就可以了。

老人家通常有点“重男轻女”思想，若是卖出自己的房屋与儿子同住，通常直接写儿子的名字；若是与女儿同住，有可能会加上自己的名字。这几年也发生过子女恶意出售老年父母房产的事件，如可以通过证明恶意出售行为、推翻公证书等程序，老年父母的房产是可以通过诉讼拿回的。地产人士提醒，老人家对房产（ ）的处理宜慎重，手续要清晰，以免日后产生纠纷。