三四线城市房价不存在供需下滑 楼市崩盘是否真的来临

2014年并不是实际意义上供需回归正常甚至是逆转的年份，而是实际上，前几年本身就一直维持着中性的态势。相反左右市场走低的并不是突然增加的供给，而是整个房地产市场的预期开始转冷。对比过去一段时间的例子可以看出，三四线城市的房地产价格并不存在一个供需关系下的缓慢回落，而是几乎在同一时间，突然进入了快速降价的周期。而这种情形，我们完全可以理解为比马龙效应转向悲观预期之下，整个资本撤出虚高的地产领域，导致的原本就处于平衡甚至是供过于求的地产格局“水落石出”。

从没有哪一年，像今年这样，地产的逆转之说喧嚣尘上。

从年初的崩盘论，到近期兴润置业违约带来的泡沫破裂说，整个地产行业笼罩在不安之中。而今天，市场再度迎来了新的论点：在今年，整个房地产的供需将呈现逆转之势。

这么说来，以往供不应求的楼市，将进入供过于求的时代？

我们都知道整个地产能够支撑到今天，除了资本的炒作之外，自身刚需的支撑，是价格坚挺的重要基础。如果供需真的呈现逆转，那么意味着炒房资金同样会敏锐的察觉到突如其来的风险，整个楼市将不可避免的进入全面的倒退。

这种局面真的会来临么？

过去几天，我们的团队一直在比对着各项数据，发现一些比较惊人的事实。

从目前整个中国楼市的供需结构上看，确实基本上已经告别了前期的严重供不应求的状态，但这种状况已经维持了好几年，并不是今年才出现的。目前全国的房地产供需比大约为120%，这对房地产来说就是供需相对均衡的状态。但现在看来，对应前一阵说的双向调控，城市之间的分化开始比较严重，全国房产相对过剩城市比例约为7%。这7%的过剩城市，基本上就是集中在三四线。我们再来对比去年的拿地增速数据：201年一线城市土地出让面积上升7%，二线城市4%，三四线城市上升2%——恰恰是本身处于危机边缘的三四线城市，成为了前期拿地的主角。

但近年来总的土地供给量并没有一个明显的上涨，并且随着城镇化的推进，实际上需求端也在稳健的上涨——目前房地产需求的计算大多是要通过城镇化率体现的。

那么我们实际上可以做一个大胆的假设，其实，房地产供需在过去几年并没有形成一个过于悬殊的倒挂关系，实际上，地产需求端和供给端因为房地产价格的维持高位，一直处于一个隔山相望的状态，并没有形成真正意义上的对冲。那么从这个角度上说，我们看到的地产供不应求，实际上就仅仅是纸面上的以及资本炒作之下的供不应求。

这种局面之下，舆论的导向对于整个房价的走势，就起到了决定性的作用。从行为金融学的角度来说，实际上整个中国的房地产格局就是一场空前盛大的比马龙效应以及羊效应的社会性试验。舆论、需求方、投资者、资本在整个巨大的地产格局下形成了有机的联动，对市场产生了巨大的助推，社会心理认为房价会涨，于是真的就进入了涨价的阶段。

我们当前看到的，2014年并不是实际意义上供需回归正常甚至是逆转的年份，而是实际上，前几年本身就一直维持着中性的态势。相反左右市场走低的并不是突然增加的供给，而是整个房地产市场的预期开始转冷。

至于这种预期是怎么转变过来的呢？

大家心里都清楚，如果没有住房按揭贷款及贷款（贷款 /）低利率，如果没有过度放纵信贷扩张的住房预售制度，中国的住房市场不会走到今天这样。近期影响房价预期的重要因素就来源于金融市场。就在这么几个月来，银行对住房按揭贷款的性质的看法完全转变。这是真实的，以前住房按揭贷款是优质资产，现在突然成了风险资产。银行对住房按揭贷款的发放突然之间全面收紧，利率上升。这个时候，还要传出搞利率市场化，利率大幅上升的可能性越来越大，这彻底打击了房地产需求端的投机因素。尤其是在三四线城市，只要投机因素一打掉，就里面回到当地居民的供求平衡中去，所以只要供过于求的三四线城市，房价是第一个要降的。

银行的这种看法，对开发商来说，也是影响很大，连他们自己也开始把房地产业看成是高风险行业。过去大量的银行资金，由于政策规定，无法直接贷给开发商。大量银行资金走信托通道，以“”形式进入开发商腰包。从000亿元到10万亿元，短短5年，信托业完成了几何级数的爆发式增长。如今，这个套路已经逐渐生疑，就在今年，中诚信托、超日债等的事情，让人看到了信托业、债券的刚性兑付并不刚性，这种中国特的刚性兑付，有逐渐要被打破的意味。信托对开发商的贷款开始谨慎，开发商的资金链开始纷纷出现问题。

如果再加上人民币贬值，导致早些时候从海外涌入国内的资金流出中国，让作为资金密集型产业的房地产业大大承压。

不过，与反转的论调不同，我们倾向于认为中国的地产仍然处于可控的状态，上方资本抽离之后，房价必然会进入回落周期，然而回落必然导致下方的沉淀需求被激活，如此一来，房价会在下方形成支撑。这其中的关键性因素在于能否形成连续的看空舆论，不过考虑到目前地产与地方债务的联动，恐怕政府不会允许崩盘论持续存在，后续的引导会趋向于稳健的回落。况且城镇化涉及到的亿人口转移，产生的新的住房需求那是源源不断的。

对比 在1971-74和1988-91年经历了两次快速加息周期，之后地产价格都出现了两轮明显的回调。而此前在我国07-08,11-12年也形成过两轮加息周期，房价在当时也走出了明显的趋缓态势，反映到当前，央行收紧银根，反复的钱荒施压，导致地产资金偏紧的下跌是很正常的。 80年代前就城市化率很高了，中国的住房因为接下来还要城镇化的原因，绝不会像 那样似的崩盘，但短期内部分三四线城市的下跌那是绝对会发生的事情。

所以总的来说，我们对于房地产走势维持之前的判断，从供需上说，倒挂与否的实际影响更多的体现于舆论导向。而从政策的需求上看，无论是此前双向调控的意愿还是地方债务的压力都表明了——政府在必要的时候会限制房源供应保证价格的稳定。这意味着，对于中国的地产来说，黄金时代的大顶确实是来了，但是传言中的大跌暴跌，肯定是不可能的。按照城镇化规律来讲，也不可能全面崩盘。当然，不排除局部城市可能出现鄂尔多斯、温州、海南那样。