低价高房价不会大幅跌 未来五年养老地产计划投入60-80亿

保利董事长：房价不会大幅跌因地价不会跌

　　“你们问什么问题我都会实事求是――”月11日，全国政协委员、保利集团党委书记、董事长徐念沙委员在新保利大厦，接受21世纪经济报道采访时说。

　　徐念沙去年刚刚履新保利集团，之前，他曾有多年的部队履历和丰富的国企管理经验。这位掌舵保利集团的当家人，平和得如同邻家大叔。

　　徐念沙表示，保利正在北京等城市布局养老地产。他在今年的两会上提出加快发展养老产业应对老龄化问题等两个提案。

　　谈到今年的房地产市场走势，徐念沙表示，有的地方会跌，但不会降太多，今年保利将秉持稳健的房地产开发策略。作为保利的掌舵人，徐念沙关心的远远不止这些。月11日，徐念沙就与保利集团密切相关其他热点问题，诸如养老产业、保利集团走出去、国企改革、互联网应用等，也谈了看法。

　　徐念沙介绍，2014年保利的营业收入要实现10%的增长。主要增长点是市场拓展，这其中也包括了海外市场。

　　五年养老地产计划投入60-80亿

　　保利集团目前已开始布局养老产业，主要是旗下保利地产[1.29% 资金研报]在推进相关项目。养老产业链涵盖地产、医疗、保险、护理等各个领域。徐念沙提案建议，国家应对养老产业高度重视，建立跨部委的养老产业发展规划与管理协调机制。

　　徐念沙认为，养老产业发展急需政府的规范和引导，营造环境，逐步使社会力量成为发展养老服务业的主体，“大家都看到老年人面临的需求，但是没有统一的标准，就造成在养老地产中的很多问题，比如局部地区的圈地、低质量、谋求暴利。目前最紧迫的是政府尽到责任，引领产业规范”。

　　徐念沙说：“我们更多突出在养老地产上，这是保利的主业。保利的养老产业现在在几个城市，北京、广州、宁波、三亚、上海等都在建设。我们和有关医院结合、挂钩。保利和老龄委签订了战略合作协议，在老龄委的推动下进入养老地产。”

　　徐说，保利养老地产目前模式是做小区的配套养老公寓，以出售为主。如果国家出台养老地产方面的政策，会希望以持有为主。

　　房价会得到控制，保利投资将稳健

　　关于保利养老地产的盈利，徐念沙说：“有回报期，但是不太可观。用我们自己的话说，就是做热，不挣钱。” 据其介绍，一个养老院如果三五百张床位，大概要一两个亿。东部和中部地区大概一个床位要三十万左右，贵一点的50万，标准不一样，在西部地区可能最便宜的七八万就可以。未来五年保利养老地产项目计划投入60亿-80亿。

　　关于房价，徐念沙说，有的地方会跌， 但不会降太多，可能会有价无市，成交量低。但整体不可预见的因素比较多。房价要得到有效控制是一定的，但是不会幅度很大的跌，因为土地的价格不会跌。

　　对于国内房地产形势的判断，也会相应影响保利的战略。徐念沙说，保利作出的调整是项目投资更稳健，控制风险系数更大，主要在投资项目和速度上，“比如我们测算，对于回报率适当低一些，我们也可以去做，因为这地方回报率低，别的地方也许高了”。

　　徐念沙表示，未来保利会把对外投资作为开拓重点，但是国内还是会比重大一些，因为地产行业是很接地气的。中国的房地产比国外的市场大很多。

　　徐说，“海外业务占保利的份额不到百分之十，保利在不断研究走出去的战略，包括矿产资源板块、工程地产板块，文化以及民用贸易方面，不断扩大份额。”徐念沙介绍保利目前主推的一是保利地产走出去，二是保利文化走出去。

　　月6日，保利文化在香港交易所正式挂牌上市，徐念沙说，我们希望保利文化走出去。保利文化走出去首先是保利拍卖要加快走出去的步伐。

　　他透露，保利地产在美洲、欧洲和澳洲，都在和当地洽谈或研究，商业项目或者住宅项目，有新开发的，也有买回来改造的。

　　“我们很愿意改革、愿意股权激励”

　　今年是国企改革重要年份，徐念沙表示，目前国资委还没有给保利明确的指示。徐念沙认为国企改革最重要是目标明确，比如混合所有制经济的定义，实现的具体标准和要求。

　　徐念沙说，企业有没有活力，体制一定有影响，但是是不是天然国企低效、民企高效？一些国有企业，在纯竞争领域还是很有生命力的。再有国有的比例占多少合适？需要好好探讨。

　　此外就是国企存在的主要问题是什么？一是公平问题，一是效率问题。国有企业为什么会产生不公平？产生不公平的原因是什么？如何去掉不公平？如何提高效率？需要认真探讨。第二是退出问题，“如果允许国有资本经营市场化运作，慢慢就会有民营企业撬动，慢慢地会分拆，会调整”。

　　徐坦言，大家可能觉得国有企业领导不愿改革。事实上，我们很愿意改革，愿意股权激励。保利现在拟定了27项改革内容，都是为了更市场化，更接近混合所有制经济的特点。

　　“习主席到安徽团，特别讲到‘国企改革不能在一片改革声浪中把国有资产变成谋取暴利的机会，改革关键是公开透明’，我觉得这话讲得非常负责，这就是要定一个国企国有资产持股份比例、国有资产经营授权对象，才能进退有序。资本有其逐利性，基本的条件要设计好，还要有人监管”。

　　最近万科一直在和腾讯接洽。徐念沙介绍，保利也在考虑启动，如何把互联网技术用到保利发展中。我们上一次董事会专门提出，对互联网应用作出研究，“把互联网作为一个工具，把传统经营模式更新一下”。

　　徐念沙表示，保利也特别希望进入金融业，原因在于金融与房地产联系非常紧密，“我们希望多渠道融资，多渠道盘活资本”。