置换客普遍心理“一步到位” 抛房不轻易降价

尽量做到“一步到位”是多数置换客的普遍心理，但受到“二套房”政策及首付资金的制约，更多实力较弱、期待改善居住环境的置换型买家不得不“先卖再买”。如此一来，一旦原有房屋售出，置换型买家购置房产就表现得很迫切，若老房卖不掉或是卖不出好价，宁愿“干瞪眼”。

　　最关注：副中心次新房

　　对于置换型买家而言，优质的地段、良好的社区环境及高利用率的户型均是考虑之重点，城市副中心的次新房是一个不错的选择。
　　比如浦东北蔡板块两房很紧俏，近三个月来价格节节攀升。据中原地产锦绣华城二店物业顾问文雨介绍，浦东北蔡板块地处内中环间，有轨交6号线 (论坛)、7号线，周边生活及商业环境较为成熟，吸引了不少置换型买家关注。与4月相比，5月来客量略有下滑，挂牌量环比持平，基本延续4月交易平稳的步伐。值得关注的是，近期二手房房源中，两房户型挂牌量稀缺，价格也是水涨船高。“大华锦绣华城 (论坛)”的两房面积在86—108平方米，今年2月成交总价约250万元，月上涨至260万元，4月继续上涨至270万元，5月已经追涨至280万元，2月至今累计价格增幅约12%。文雨介绍，近期不少买家都是置换型客户，前两个月卖掉在其他板块的自住房，如今到大华板块购置房产意向明确，但春节后两房盘源快速去化，新挂牌的两房房源又供不应求，四五月的行情基本是挂牌一套、成交一套。从单价来看，“大华锦绣华城”房源类型不一，价格也差距较大，从单价2.2万元左右的早期动迁房到单价4.万元的最新商品房。上述走俏的两房房源属次新房，虽然价格逐月上涨、已升至单价2.6万—2.9万元，但比较下来性价比最高，因此受买家青睐。

　　前提条件：老房卖好价

　　根据中原百家门店调研数据显示：九成以店经理认为4月以来业主不肯再降价了，而买家则不肯提高预算。

　　上海中原经理指数数据显示：上周有18%的经理人对房价看涨，高于看跌1个百分点，其余65%为看平；中原经理人对未来房价的预期持看好态度。上海中原报价指数显示：自4月以来报价已经有走稳的迹象，但是交易量仍出现了下探，表明客户对房价走稳并不能接受，而部分价格甚至出现上涨，更加重观望气氛。中原百家门店调研数据显示目前二手房交易中有六成以上业主为置换型，这就意味着进一步降价的可能性不大。

　　由于置换型业主并非投资客，他们需抛房后再购房，因此不轻易选择降价，而抛和新购之间还存在时间差，只要满意的房源未选中，他们就不会抛盘，这就有可能造成有效盘源紧张的局面。与此同时，目前买家中有五成以上为改善型客户，他们并非刚需，价格弹性较大，如果没有价格优惠，成交难度就会加大。

　　与一手房大相径庭的是二手房涨价多集中在中心城区，如静安区、虹口区，或是前期交易旺盛的宝山区和浦东新区的主流交易板块。与开发商试探性价格上涨心态不同的是，二手房卖家抛盘主观性较强，个人因素远大于整体环境影响。