上下加压 拐点到来？下半年房地产往哪走

上下加压 拐点到来

　　无论开发商是大力加强人手街头巷尾派广告，还是你莫名其妙地收到一些正在据说是热售的楼盘销售，都是开发商在向你明里暗里地抛媚眼，希望达到姜太公钓鱼愿者上钩的效果。这至少说明开发商已经开始有点由主动变为被动了——你知道，要是在这之前，哪个楼盘不是皇帝的女儿不愁嫁呀？开发商为何这么着急着把自己辛辛苦苦养大的“女儿”嫁出去呢？这当然是跟政府出政策调控有关了。刚开始的时候，财大气粗的大公司，也许会对政府这一招不以为然，所以还能理直气壮地扛着，但是时间长了，资金真的不会吃紧吗？

　　下半年市场的走势有很多不确定性。第一，信贷政策的不断收紧将加剧市场的分化。刚需项目将受到很大影响，银行政策的不断收紧将直接打击刚需人。刚需项目将出现供大于求的格局。如今很多项目已经有了这样的迹象，一些没有代表性的项目将面临巨大压力。市场存在洗牌的可能。第二，很多项目将会转变策略以走量为主，最近就有这样的迹象，上半年一些地产大鳄都开始对市场有了谨慎的态度，提速走量意图明显。第三，市场分化将更加严重，强者可能愈强，弱者或将愈弱。一些项目在市场推盘放量的作用下将率先打响价格战。第四，CPI的不断上涨和通胀压力的不断增大将招致更加严厉的货币政策，对楼市的影响将会很大。这是政策和通胀压力共同作用下的市场不确定性因素。如果这四点预测都继续发展下去，那么市场不排除出现规模性降价的可能性。

　　随着银行贷款渠道几乎被停掉，通过信托融资的成本又过高，房地产基金融资的周期又过长，看来开发商唯有降价促销这一条自救之路。对于开发商来说，前两年大量的拿地建房，现在其手中的房源数量太多，而资金普遍紧缺，加快推盘速度并降价是缓解当前资金压力的唯一渠道。可以肯定，房价涨幅在5月得到基本抑制，二手房价格松动更为明显。三限政策（限购、限价、限贷）的组合力量有望使后期房价出现松动。在市场处于观望状态，销售难以放大的前提下，价格调整将是市场的主动选择。

　　通胀支撑 稳中有升

　　从政策层面来看，今年下半年国家不会出台新的调控政策，相关部门会把工作的重点放在调控政策的落实上面。由于下半年政策相对稳定，楼市会由冷转热，逐步升温；从金融机构来看，继续上调存款准备金率的空间已经十分狭小，操作的空间不大。央行无意扭转存款的负利率情况，下半年最多再加息一次。负利率的状况，仍然是推动人们积极购房的因素之一；从物价情况来看，下半年的形势并不乐观。在通胀的大潮流下面，房地产的开发建设成本会大幅上涨，因而，也会对房价产生强烈的支撑作用，所以，今年的后六个月不会出现房价的拐点。

　　下半年楼市的机会就是刚性需求及通账压力。刚性需求一直存在于市场，特别是限购政策之下，刚性需求被积压，等待机会释放，在楼市当中好地段房源越来越稀缺，房价松动不大的情况之下，不少刚性需求会选择下半年出手。与此同时，每个月的CPI屡创新高，资金在手的消费者越来越担心通账压力，在如今股市低迷、金价攀高等投资产品风险较大的情况之下，选择房产可能是多数人认为最安全的产品，因而在通账日趋明显的下半年，投资房产用来保值增值的人会大量进场。

　　支持下半年房价保持稳定的因素非常多，首先最核心的一条是开发商寻求新出路。从目前条件来看，开发商参与配建政策性住房提上议事日程。开发商参与政策性住房建设以后，其一可以有效保持资金链，至少不贴本；其二可以有效回避政府关于开发期限的严格管制；其三开发商参与配建将带来商品房供应紧缩，从而促进新房价保持稳定。其次是地方政府尤其是二三线城市的地方政府依然指望房地产的进一步发展。多数城市在规划政策性住房后，加速出让用地，意在完成房市繁荣，从地方城市目前的房价来看，多数保持稳定，只不过成交量有所下滑，但价格却缓涨，这是普遍现象，背后的重要诱因是，目前的调控政策仅影响到消费心理，尚不触及购买力。而银行也在观望，但鉴于房贷的优质性与规模特点，银行不可能在竞争环境下保持同一步调，即伴随市场的紧缩甚嚣尘上之房价波动说，而不是崩盘说或持续下拐说，银行的判断往往比较激进，差别信贷给予银行一定自主权，所以后市并不如有些人说的那样可怕，至少在地方城市，银行还是紧邻房地产的。

　　地产板块机会难定

　　股价上涨难，房价下跌难，“难兄难弟”命运截然相反，这一切都是因为“钱”的原因。现在的社会不缺钱，但是钱都是逐利的，哪里有利可图，资金就会流向哪里。股市和房市毫无疑问都是“钱”流向的重要方向和目标。这几年来百姓投向股市的钱其实并不少，但是结果让广大投资者很失望，非但没赚到钱，还亏损了不少，股市这个人们想象中的香馍馍让大家尝尽了苦头。而这几年来百姓投向房市的钱好像并不算多，因为房产调控众所周知，央行多次货币调控明显都是冲着房地产来的，再加上专门针对房地产的多项重大政策，可谓“政策围困万千重”，不料“房价岿然不动”！

　　当房产投资照样年年增值时，当投资房产的百姓担心变成了放心时，他们最好的应对办法就是：持房不动，继续待涨！在这种情况下，你想，房地产会怎么走？即使“降温”，恐怕也不会“降价”吧，想让房价下跌太难了！然而，股市中的房地产板块就是另外一回事了，因为它们仅仅属于股票中的一类。既然归根结底还属于股票，那么目前就会同其它股票一样：下跌容易，上涨难。

　　下半年房地产板块会有一次反弹行情，理由如下：根据本人的跟踪发现，一二线城市目前成交量已经接近底部，而这个时候往往正是市场底部的一个征兆；房价方面，由于成交量已经连续三个月低迷，再加上开发商在6月份供给放量以及开发商资金成本多方面因素作用下预计7月份将出现调整；在政策方面，政策逐渐从一刀切转向分化，地方财政要解决保障房投资压力较大，而较大的一块收入来源土地出让金上半年下滑的很厉害，在这样的情况下政策进一步收紧的可能性很小；另外从估值的角度来说，目前的估值水平对于产业资本已经具有相当的吸引力，目前已出现了增持，这往往也是底部到来的一种征兆。在选择公司方面，我认为在反弹的行情中首选项是业绩确定性高的，销售能有超预期的公司，反弹的高度相对会更大一些。 更多推荐