楼市面临“转向” 加大改革力度建立长效机制

　　近期，我国一线城市房价“高烧不退”，而部分二三线城市则“鬼城”“鬼楼”不时出现；房地产市场似乎成了一个投机市场，买房子保值增值的预期更加强烈。

　　在稳增长背景下，有关楼市的调控政策会不会“转向”？房地产市场改革如何“破题”？正在海南三亚举行的201博鳌房地产论坛上，与会者围绕目前楼市焦点问题展开了激辩。

　　一线房地产市场，堪比“最炎热夏季”？

　　今年上半年，北上广深等一线城市房价可谓是“高烧不退”，其温度上升堪比60年来“最炎热夏季”。

　　7月20日，北京中建国际港开盘当天，1462套房源售罄，认购金额7.9亿元，创造了2012年以来全国单日、单一楼盘（楼盘 / ）最高的销售纪录。

　　中国指数研究院统计显示，7月份北京、上海等十大城市住宅均价为元／平方米，环比上涨1.4%。

　　“如今的楼市，一线城市和二三四线城市是‘冰火两重天’。”住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌说。

　　与北上广一线城市相比，相当一批二三线城市房地产市场冷清低迷。海南一家地产项目营销部负责人告诉记者，他们的项目7月份以来成交为零，“公司要做的就是放慢推盘节奏”。

　　鄂尔多斯、温州等地，楼市更为趋冷。鄂尔多斯房价全线下跌，不仅出现大量的空置住房包括写字楼，甚至引发了以白酒抵债和换取房产的乱象。

　　“三线城市房价已经被‘抛弃’。”金科地产集团股份有限公司副总裁李战洪说。景瑞地产(集团)股份有限公司常务副总裁杨铁军说，景瑞地产最早在三线城市布局，现在也在回归一线城市。

　　中国房地产业协会副会长朱中一说，2010年国家针对一线城市进行调控，大量房企涌入二三线城市形成过剩，一线城市再度供不应求。

　　“目前一线城市的供不应求，和三四线城市库存积压比较大并存。”国务院发展研究中心金融所副所长巴曙松认为，房地产业呈现结构性不平衡。

　　调控何处发力，楼市面临“转向”？

　　限购、限价、限贷等行政调控手段不可谓不严厉，但实际效果似乎依然不彰？

　　中国城乡建设经济研究所所长陈淮认为，过去的调控措施不断采用行政手段，在一定意义上不利于市场配置资源。

　　“我们的调控措施主要集中在限购、限价、限贷等一些方面，而土地和楼盘的有效供给明显不足。”顾云昌指出，今年上半年全国住宅用地供应仅完成全年计划的6.7%。而过去三年的土地供应计划均未完成。

　　与此同时，证券市场吸引投资十分低迷，进一步加剧了房价上涨。财政部财政科学研究所所长贾康认为，作为最重要的投资渠道，目前股市的吸引力非常低，基金等多样化理财产品也没有得到应有的发展，房产因此成为“人见人爱”的投资方式。

　　渣打银行“开发商景气指数”调查的0家开发商中，2家开发商认为未来6月内房价涨幅将达10%，6家开发商表示涨幅会更大。

　　“下一步调控政策可能更加尊重市场规律，但已经实施的调控政策短期内也很难退出。”住建部政策研究中心主任秦虹说。

　　贾康认为，目前经济运行仍在“上限”和“下限”的合理区间，楼市调控和房价不会轻易“转向”。

　　加大改革力度，建立长效机制

　　在博鳌论坛上，与会嘉宾认为，要改变以往“重调控、轻改革”的局面，以推进土地、税收、金融制度方面的改革为抓手，促进房地产市场平稳健康发展。

　　朱中一在博鳌房地产论坛上透露，有关部门制定的涉及房地产市场平稳健康发展的长效机制正在论证，估计个月后逐步清晰并公布于众。

　　“长效机制必须更多运用市场的办法，保持供求关系总量平稳，以及房价平稳。”顾云昌说。

　　中国国际经济交流中心常务副理事长郑新立认为，在中国经济放缓的背景下，房地产市场调控应改变以往的一些思路，从改善供给方面下工夫。

　　“改革是促进房地产市场健康发展最重要的契机。”陈淮说，当务之急是推进土地和资金要素的市场化。

　　一些专家认为，这一改革需从以下三个方面推进：一是逐步建立房产税、交易税等房地产的税收体系。二是推进土地制度改革，改变政府垄断土地市场造成地价上升的局面。三是推进金融体制改革，拓宽财富阶层的投资渠道，为积压在房地产的投资资金“分流”。

　　“影响房价的因素主要是土地、税费和资金成本，对房地产的土地、税费和金融的改革在未来的几年会有新的进展。”首创集团董事长刘晓光说。

　　专家建议，城市结构不合理现象是今后重点需要调整的方向。如果不能推进大中小城市协调发展，很难解决一线城市的房价过高问题。
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